高品质住宅项目开发体会.pptVIP

甲方制定成品保护措施，在可接受的情况下，在易出问题的地方，甲方可适当进行措施的投入，实施过程中进行跟踪监督 5. 6、成品保护措施 5、建造实施 责任部门：工程部 成品保护重点：成品保护工作要点及对应措施/成品保护问题的处罚措施 成品保护措施.docx 5. 7、验收和备案工作 验收和工作内容： 专业验收 基础验收 主体结构 自来水验收 电力验收 电梯验收 消防验收和备案 人防验收和交付 资料备案 节能备案 竣工验收 不同的验收需要项目各部门的紧密配合。竣工验收工作顺利与否直接影响工程进度、工程能否按时交付。 责任部门：工程部 5、建造实施 竣工验收流程.doc 竣工备案流程.xlsx 建造目标成本制定、合约规划确定：目标成本、责任成本 目标成本总表 工作表.xlsx 合同台账 工作表.xlsx 合约管理：总包、甲方直接分包、甲指甲定分包的确定/合约流程化管理 物资管理：物资管理模式确定（重点在于库房管理）/物资管理流程化的建立/样板管理/物资进场验收管理（质量与数量）招标采购管理流程.docx 6、成本控制 设计阶段成本预算：总体成本预算及审核/单项设计成本预算及审核、用市场倒推法确定造价标准，指导设计工作 建安阶段成本控制：时间成本对成本的影响/市场（主材及人工）/质量标准对成本的影响/设计变更对成本的影响、建立动态成本分析与控制机制、严格成本考核 后期服务与合约管理的重要关系（物业方的提前进入）：无缝连接 6、成本控制 过程付款管理：为每个目标成本确定责任部门或责任人 项目结算与决算：工程结算、项目决算、成本考核 成本管理模板.docx 设计变更执行及量价确定流程.vsd 6、成本控制 物业公司的委托:自有物业、外聘物业 物业公司产品交付前的工作：物业管理方案、物业接管验收、入住方案确定、人员进场与培训/参与交付前的预检/与开发商交接产品/开荒与保洁 两书制作：服务与保修协议书/产品使用说明书 交房前工作准备：交房流程制定/交房人员确定/交房现场布置/维修小组设置 7、移交、保修与维护 移交业主：集中入住时间/交房手续办理/业主进驻检查/维修小组下单/责任单位维修 保修期内工作的安排：制定维修计划 成立项目收尾小组：协助物业接管 7、移交、保修与维护 第四部分： 打造高品质住宅项目的重要体会 案例分析 1、目标清晰且合理 目标的清晰性 目标清晰的概念：让人一看就明白的意思。比如说我们的目标是高品质，究竟高在哪里，别人不明白自己也不明白，它没有确切的答案；但如我们说我们目标是恒温恒湿、或是绿色节能的、或是高集成性的、或易维护性的等，目标明确，易于理解、易于操作。 目标清合理性 一致性：要与公司总体战略一致； 可实施性:技术工艺要成熟、市场和资源要支持，能经得起时间的检验； 成本要合理：不能太高，公司可接受 2、自身优势和资源判断清晰 自身优势清晰： 是指要有清晰的头脑，对自己公司的优劣势判断准确，那么项目目标的定位才能准确，才能充分发挥公司的优势。 资源判断清晰 是指所定目标要有足够的资源支持，如技术资源、物资资源、设备资源、人力资源等。 这两个方面对所设定的目标均支持，目标才可能实现 公司对项目的管控模式与项目的组织架构必须协调一致、与项目规模相匹配。 比如公司管理力量薄弱，而项目力量过强，对项目的权利下放不够必然影响项目活力，对项目应当放权，项目组织架构就要强；反之公司有足够的管控力度，对项目可收缩权力，项目架构便可弱化，最关键是决策层度的把握。 3、管控模式与人员组织相协调 规划的重要性 规划的好与坏是项目成败关键因素之一。 诚然规划意见书的限制条件给设计师的发挥，披上了一道枷锁，项目的规划设计仍有多维度的自由度，同样的地块，同样的规划条件，不同的设计师笔下将呈现出截然不同的蓝图，可实现截然不同的的土地价值，因此，同一个项目往往采用多种规划方案比选的方式，以最大限度地实现项目目标，尽可能实现土地价值的最大化，没有最好，只有更好。 4.1、规划的重要性 4、产品研发设计过程的体会 经典是能够传承的，是能够经过时间检验的，而时尚是当下流行的，两者的结合就是完美的。这样的立面不仅能得到当代人的赞誉，也能得到后代子孙的肯定。 4.2、立面是经典与时尚的结合 老百姓最关心的还是自己的家——室内的空间，只有好的户型老百姓才能乐意埋单。好的平面户型可理解为：合理的功能布局与划分、合适的空间尺度、舒适的居住感受。通俗的话讲“看着顺眼、住着舒服” 4.3、平面户型是检验市场价值的关键 产品研发关键路线 可减少户型功能布局的不合理，在同样的使用面积，可得