绿城设计成本优化作业指引.docx

绿城集团设计成本优化作业指引编制__________日期__________审核__________日期__________审批__________日期__________修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人审批人目的：开展设计成本优化工作，提升设计产品的经济性。适用范围：集团地产子公司（控股公司）的所有地产项目的设计成本优化工作。术语及定义：设计成本优化：为满足投资或造价要求，对设计方案或图纸进行经济性分析与审查，提出成本优化建议，并跟进建议的执行。职责：项目公司造价咨询部（组）在设计各阶段，提出成本优化建议；跟进成本优化建议的执行。项目公司建筑规划部（组）/项目公司景观咨询部（组）/项目公司建筑装饰部（组）/总工程师办公室/项目公司参与设计成本优化讨论；设计优化建议获批后，负责职能相关的优化建议的执行。工作程序：设计成本优化的开展项目公司造价咨询部（组）在设计各阶段对设计的方案或图纸进行经济性分析，基于成本的相关原理或经验，专注成本相关的事项，并相应提出意见，并跟踪意见的实施情况。设计优化建议获得批准后，相应设计责任部门负责建议的执行。本设计优化建议与限额设计有重叠的，以限额设计为准。产品定位及策划阶段本阶段各设计要点成本优化的原理、经验、原则如下：要点原理或经验设计成本优化原则重要性路网规划路网布置道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支减少路网的不合理曲线和弯折★★★出入口布置每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。满足消防、交通流向疏导等前提下 ，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。★★★道路宽度道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。1、注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；2、通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。★★停车规划 停车场土地利用 在项目停车位规划要求数量一定的情况下，地下停车位与地面停车位是一个此消彼涨的关系，而地下车位的建造成本远高于地面车位。因此，在规划阶段科学而又尽可能的利用好土地，合理安排地面停车，可大幅的节约成本。（1）地面露天车位最大化；（2）地面停车按照最大边线原则布置；★★★停车方式同样一块停车面积内，科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有很大差别。同样，从地面到地下各种停车位的建造成本有也巨大的差别。（1）车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大；（2）车位建造成本由低到高的顺序为： 地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑★★★停车规划 停车位体形控制建筑高度越高成本越高，因此对停车位高度应有所关注。在满足停车要求的前提下，单个车位面积越小，同样范围内排布车位数量越多。（1） 停车位高度；（2） 单个车位面积★★★车库设置当小区地下室面临是建一个大地下室方案选择的时候，以下的要点是必须把握的：集中设置地下室不仅可以节约地下室基坑和自身建造费用、减少车库出入口设置，还能更有效地组织停车。（1）车库宜集中设置，减少建造成本；（2）机械车位及地下车库高度预留★★★配套及商业配套面积的控制配套成本都需要由可销售的产品来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。（1）会所面积优化；（2）学校面积优化；（3）物业用房面积优化；（4）架空层面积优化★★★商业建造的商业面积过多同时无法实现完全销售无疑是成本的浪费而且会带来后期长期的维护费用支出，建造的商业面积过少显然不利于实现项目利润的最大化。（1）商业面积控制；（2）商业布局优化★★★组团配置合理确定组团大小 组团大小对成本的影响要点是：1、每个组团一般需要1-2个出入口；2、每个组团均有围墙；3、每个组团均要考虑消防要求；4、每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。 现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。合理确定组团规模，避免组团规模过小。★★★合理布置组团出入口如果能由一个物业管理人员同时管理集中布置的若干个出入口，可以减少后期小区管理费用。相对集中布置出入口。★★★土方工程按原有地势规划土方工程中的任何多余耗费均可以视为“无效成本”，优化土方工程方案的最基本原则就是：动土量最少。尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。 按原有地势排布产品，使动土量最小。★★★场内土方平衡外运及