2012年度上市标杆房企经营与管理.docxVIP

静水深流 大道有为2012年度上市标杆房企经营与管理趋势分析明源地产研究院数据研究小组2012年行情来得突然，但仍在预期之中。房地产行业整体开发投资增长保持上升态势。由于流动性的持续宽松及调控政策的变化，一二线城市回暖迅速，带动房地产投资、新开工面积等指标逐步企稳回升，全国住宅销售额与销售面积虽然仍维持在正增长，但增幅显著低于过去两年，行业的整体发展速度已经进入理性区间。行业持续繁荣，然而房企的多级分化已成定局。部分房企通过聚焦主流市场，完善产品体系，把握市场先机，领先优势进一步扩大；基于“一高一低”(高周转,中低端产品)战略定位的优秀房企甚至已经脱颖而出一跃成为行业的新龙头。几家欢乐几家愁，不断有房企退出的消息见报：据Wind资讯统计，在A股2000多家上市公司中，除了房地产与建筑业外，2005-2012年主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238家，2012年降到133家，即8年间约44.1%涉房企业选择了“脱离房地产”。而自2010年以来，有50余家非房地产主业上市公司披露转让旗下房地产股权的相关公告。很多同行一直在问：优秀房企的管理趋势是什么？标杆企业的运营管理究竟会呈现哪些变化？明源地产研究院从上市房企中选择行业龙头和区域标杆共36家房企，聚焦于运营管理领域，基于规模成长、盈利能力、运营效率、债务风险和现金流量等五个维度，选取了总计81个指标进行分析，基于对行业的理解，调整和创新了10个核心指标。接下来，让我们一起通过数字寻找答案。一、规模成长：合理布局、匹配市场需求成为行业共识龙头企业利用其资金优势，实施“以价换量”的销售策略，业绩大幅度提升。销售额排名前十的房企占全国商品房销售总额由11%增长到13%，说明行业集中度越来越高。从年报数据来看，房企销售额和营业收入普遍都实现了增长。如表1所示。从表1中可以看到，销售额最高的依旧是万科，为1412亿元，其营业收入为1031亿元，是唯一营业收入上千亿企业；保利销售额也迈入千亿，达到1017亿元，营业收入达690亿元。从增长比例来看，万科、保利营业收入同比增长约为45%，融创增长最高，为97%，而与此同时恒大仅增长约5.5%。值得注意的是，部分优秀房企表现略低于期望值，与其战略选择密切相关。如龙湖销售与营业收入同比增长率相对较低，在于其大力推动商业地产战略。通过分析发现业绩增长的企业有三个共同特点：（1）区域布局更加合理。从整体市场来看，一二线城市远好于三四线城市。保利由于一直坚持布局一二线城市，营业收入实现同比增长46.5%。而恒大由于主要布局于三四线城市，业绩增长缓慢，且主要还是通过降价促销实现，利润空间极大压缩。（2）产品定位及结构符合市场需求。由于政策微调支持首置首改合理需求，致使刚需和改善型产品备受青睐。万科和保利在产品方面都坚持中小户型，销售住宅面积为144平米以下的占比都在90%以上，很好地支撑了其业绩增长；世茂则主动实施产品变革，年内将原有在售的40多个项目中的30多个进行了产品结构修改，增加中小户型比例。（3）主动促销，坚持去化。高库存压力下去库存成为企业保业绩的重要策略。融创营业收入同比增长96.6%，得益于其高周转和高端精品战略下的快速销售。招商通过全面提速提效，全员营销，坚持提速产品去化的经营策略，实现营业收入同比增长67%。二、盈利能力：行业整体盈利进入下行通道1.标杆企业间盈利能力差异明显2012年行业龙头企业净利润、同比增长比例以及营业净利率，如表2所示。从净利润绝对值看，中海最高，但其营业收入仅约为万科的一半，说明其盈利能力要高于万科。从营业净利率看，中海营业净利率为29%，万科仅为12%。分析发现中海实现高盈利与以下几个因素密不可分：一是有效控制土地成本，坚持发掘优质土地资源，2012年更是逆市以较低价格购得多幅优质土地；二是其坚持高盈利的中高端产品；三是费用控制高效，尤其营销费用占销售额比例处于行业最低水平。从净利润同比增长比例看，增长最高的是绿城，最低为恒大。其中恒大出现负增长主要受其区域布局影响，2012年三四线城市市场整体低迷，而恒大合约销售额99.2%来源于二三线城市，其中二线城市为44.8%，三线城市为54.4%，且为了加快三四线城市销售，下半年还进行了让利。也正因如此恒大逐步调整土地储备结构，开始关注城市中心区优质项目，注重对二线城市消耗土地储备的补充。2.盈利空间进入下降通道通过分析龙头企业近年毛利率和净利率看出，行业整体盈利水平逐渐下降。如图1，龙头企业平均营业毛利率和净利率2011年达到最高点后开始下滑。平均营业毛利率从33.3%下降至2012年的28.7%，平均营业净利率从20%下降到2012年的17.2%。盈利下降，主要由于近年调控政策持续从紧，土地成本上升、销售价格下降，导致利润空间被蚕食。更多内容，请