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2011年影响莫斯科房地产市场几个因素 　　[作者简介]王丹骑（1972―）男，中国籍。1993~2000年留学俄罗斯圣彼得堡国立技术大学获硕士学位，2000~2006年在江苏田湾核电站从事技术工作，该核电站是中俄在民用核电领域最大的合作项目。2006至今，在中国石油控股的中国华铭国际投资有限公司担任“莫斯科中国贸易中心”项目高级设计主管经理，常驻莫斯科项目部。 　　1.新城区的规划 　　对莫斯科的城市建设来说，2011年度最具影响的显然是梅德维杰夫总统批准了莫斯科城区面积由原来的10700km2向西南面扩大到25100km2的决议。此次扩城不是一般意义上的建卫星城或新建的别墅区，而是打造一种俄罗斯全新高质量生活。新区将具备可靠的安全性和舒适性，完备的路道交通、照明设施、公园、商业中心、高级学校等现代化城市近郊所拥有的所有特征。当然，在新区约14000km2的大面积土地上，是否能真正能在十年内确保按此规划进行开发，的确令人担忧。事实上莫斯科（交通）大环与三环之间的大多数区域也是在1960年后并入莫斯科市的，当时的城建规划单位同样曾要求在保留这些区域自然和谐基础上来推进城市建设，但现在这些地区的建筑密度可比国际大都市。对此，莫斯科当局明确表示了“不会再犯上世纪70年代错误”――莫斯科《房产与价格》如是说。 　　尽管莫斯科2011年不动产市场对城市扩容的反映还不太明显，但地产经纪人注意到了那些位于大环外被意外划归莫斯科市新区的土地上，新建住房的销售量在不断攀升。同时，位于这片土地上的高档别墅的业主们则担心因城市扩张导致他们私有财产因环境恶化而贬值。21世纪之初，莫斯科未被占用的自由土地就变得十分有限，而这正是推动不动产市场价格飙升的主要动力，借此，投资商可以迅速抬高价码，而政府也可以获得更多的租金作为城市财政收入。如今，新区扩建将在很大程度上缓解土地匮乏的局面。2011年10月25日，索比亚宁市长在其就职一周年演说中提出，西南新区将成为莫斯科第11个区，规划项目建2，他强调“这片区域不会以住宅为主，而是半数以上建筑应为办公写字楼，其中包括用于部委和机关办公楼”，并承诺该区的容积率将远???低于老莫斯科市区。2011年12月27日，“大莫斯科规划方案”获得了俄罗斯联邦议会的批准，将于2012年6月1日起生效。 　　民调显示，有41%的市民支持这项方案，但有同样多比例的人表示了反对，而剩余18%的参与者难以回答。尽管新区虽然预计可以提供约一百万个工作岗位，解决两百万人的生活问题，但如此庞大的新区开发将面临市政、道路设施、公共建筑的巨大投入。据媒体2011年9月15日公布的信息，新区开发的预算投资将超过1100亿卢布，当局需要认真思考是否值得这么做以及是否有谁愿意为此买单。业内人士甚至担心这项决策在2012年3月总统大选后是否还能继续推行。 　　2.建筑法规的调整 　　卢日科夫时代，莫斯科政府对城市房地产市场的管理依然延续计划经济时期作风，一个大型房地产项目从项目申请到取得施工许可的周期平均为2年时间。大多数开发商对项目申请“国家鉴定审批”阶段的官僚作风深恶痛绝，政府与投资者矛盾相当突出。新市长对建设项目异常繁琐的审批体系展开了挑战，指责现行的项目开发许可体系是“俄罗斯官场腐败和滥用职权的典范”。2011年5月，索比亚宁在政府工作会议上指出“当前的建设工程项目政府审批程序存在诸多矛盾和混乱，这给那些无所不能的地产投机商提供空子可钻”，市长要求暂停了莫斯科市中心区地产项目的审批工作，对审批过程进行梳理并要求在一个月内制定出新的程序。 　　经政府提议，国家杜马对“城建法规”中有悖于国际惯例的作法进行了修改，允许项目通过非官方机构的鉴定。国家鉴定部门将继续存在，但今后他们要通过与有资质的非官方鉴定商竞争来获得市场。针对市政预算参与投资的项目，只要通过非官方鉴定机构获得审查结论即可作为获得开工许可的基础，但项目最终必须通过国家鉴定部门的审批。上述法规的调整在有关人群中产生了巨大的争议。当法律起草部门第一次公布草案时，不光部分设计人员，莫斯科建筑鉴定局负责人奥列格?沙霍夫（ ）也提出了严厉的指责。该官员将因此产生严重的技术灾难并导致俄罗斯形象受损为由来威胁联邦政府，结果很快他就被撤消了职务。而这部分修订内容最终于2011年11月17获得通过。 　　“城建法规”中的其它部分的修订引起了更加激烈的争论。立法者同意了在俄罗斯境内直接使用外国设计成果而无需将这些设计送交鉴定部门或经过其它审批。只要按照规定步骤确认了该设计是按照设计所在国国家标准完成，并通过了批准的就可予以认可，只是需要对建筑地基设计进行校正，对市政管网主干线的设计进行完善。质疑者认为这等于是完全允许欧洲现行建筑标准在俄罗斯适用。一些专家认为这些条款