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关于廉租房REITs模式收益率探究 　　摘 要 廉租房作为我国保障性住房的重要组成部分，在解决民生问题、抑制房价过快上涨、促使房地产市场健康发展等方面都起着举足轻重的作用。然而，主要依靠财政资金使廉租房建设遭遇资金瓶颈。因此引入国外的房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）这一创新性融资模式有利于拓宽廉租房融资渠道、加快廉租房建设。本文以武汉市为例，通过描分析我国廉租房的建设现状以及REITs在国外日益成熟的发展状况，试算出中国廉租房REITs模式下的收益率。并且在此基础上，以武汉市为例试算出该模式下当地政府的财政支出，具有现实意义。 　　关键词 廉租房 REITs 收益率 财政补贴 　　中图分类号：F830.8 文献标识码：A 　　一、廉租房建设引入REITs的必要性和可行性 　　 近年来，国家有关部门把解决城市低收入家庭住房困难作为改善民生的重要内容，但从总体上看，廉租房建设还处于起步阶段，截至2008年底全国还有747万户城市低收入住房困难家庭，亟需解决基本住房问题。2009年至2011年新增廉租房518万套、新增发放租赁补贴191万户。然而2009年中央财政用于各地廉租房建设的补贴达到330亿元。显然，主要依靠政府的财政预算作为廉租房的建设资金与廉租房建设中大额、连续的资金需求相悖。 　　 从国际范围看，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种通过发行股票或者单位收益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专门投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊的投资制度。作为房地产企业一种创新的融资手段， 进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，被逐渐引进众多国家和地区。21世纪前十年，日本、韩国、新加坡、中国台湾、中国香港等亚洲国家和地区也先后将REITs引入其市场。可见，REITs以它风险低、收益良好且稳定的优势已成为一种国际化融资渠道和投资产品，且伴随着相关立法的完善，REITs在国际上的发展将日益完善和成熟。 　　二、中国廉租房REITs收益率试算 　　 由于中国目前尚未有专门投资于廉租房的REITs，缺乏关于其收益率的历史数???。因此，笔者将借鉴相关金融产品的收益率来确定中国廉租房REITs的合理收益率。 　　 （一）国际上REITs的收益率。 　　 过去10年，全球REITs收益率为7%，显著高于全球股票收益率2%，略高于全球债券收益率6.9%。同时，美国1995～2005年REITs的年化收益率为14.29%，高于同期美国主要股指的年化收益率：标准500指数（11.41%）、道琼斯指数（9.88%）、NASDAQ指数（10.4%），也高于美国十年期国债收益率（5.07%）。从各年来看，REITs的年收益率与美国主要指数的年收益率无明显的关系,但是明显高于美国十年期国债收益率。 　　 （二）中国相关金融产品的收益率。 　　 我国10年期国债的平均收益率是3.19%，2010年年报披露办法中对信托报酬率作了较大调整，主要是不同类别产品要分类披露信托报酬率，其最大值为海协信托5.46%。同时，中国首个公租房基金――建银精瑞公租房建设投资基金即将成立，目前方案已报送国家发改委并报住建部，首期拟募集100亿元。1对于提高公众对于REITs的积极性，收益率的确定尤为关键。该项目测算收益率时，以北京、上海、杭州、广州、深圳5个房价最高的城市为样本，最低收益率确定为5%，最高收益率确定为12%，平均收益率为8.5%。 　　 （三）中国廉租房REITs合理收益率的确定。 　　 由1995～2005年美国REITs与股票、国债收益率比较可以看出美国REITs收益率一般都高于同期的十年期国债收益率。因此我们可以得出结论：REITs的收益率应该大于十年期国债收益率。REITs在我国大陆地区还属于创新性投资方式，因此我们假设提供高于国债1.5～2%进行风险补偿，即廉租房REITs的收益率应高于4.69%。其次，REITs如果要在众多信托产品中吸引投资者，则REITs的报酬率必须达到已有的信托产品的报酬率（5.46%）。同时，根据我国第一只公租房基金试算的收益率水平，由于廉租房的租金低于公租房的租金，因此廉租房REITs的收益率显然将会低于公租房基金的收益率（8.5%）。 　　 综上所述，我们最终确定廉租房REITs的收益率为5.5%。 　　三、政府所需财政补贴的试算――以武汉市为例 　　 在国际上，为了扶持REITs的发展，各国都相应出来了一系列税收优惠政策，以提高REITs的收益率。由于REITs在我国大陆地区尚未发展成熟，所以为了提高