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关于廊坊市房地产市场运行情况调查与思考 　　摘要：房地产市场的平稳健康发展事关国计民生，有效监管和调控房地产市场影响经济发展全局，更是牵涉到城市化建设进程的一个重大民生问题，全社会都在密切关注。近年来，廊坊市房地产市场运行管理工作水平得到了显著提升，有效确保了房地产市场的健康平稳运行，对推动全市经济发展、城市面貌改善以及人民生活水平提高起到了积极的促进作用。 　　关键词：房地产市场；政策调控；调查 　　中图分类号：F293.35　文献标识码：A　文章编号：1007-4392(2011)02-0070-02 　　 　　近年来，房地产市场在政策的调控下波动起伏，整体看廊坊市房地产市场呈稳定发展态势，价格呈不断上扬走势。笔者对辖内j河、同安、文安3县(以下简称：“3县”)房地产市场运行情况进行了专项调查，结果显示：虽然房地产投资出现下降，但商品房价格增长过快、居民购房意愿受到扭曲等因素影响房地产调控政策效果。 　　 　　一、房地产运行情况 　　 　　(一)政策效果显现，房地产投资出现下降 　　2009年“3县”房地产投资总额2117763万元。同比增加76.4％，各季度投资额分别为225032、24831094675万元，从第四季度投资额开始出现下降。2010年1季度投资额为101383万元，同比下降了54.9％，仅为2009年1季度的45％。 　　 　　(二)商品房交易活跃 　　2009年.“3县”商品房累计销售面积533万平方米，各季度销售面积分别为56.6、82、200、194.08万平方米，呈逐季增长趋势。2010年1季度销售面积210.68万平方米，同比增长272.2％。其中，现房销售面积37.16万平方米，占比17.6％：期房销售面积173.52万平方米，占比82.4％。 　　 　　(三)商品房价格继续大幅上升 　　2009年以来，受地理位置、土地、拆迁成本以及销售结构等影响，“3县”商品房销售价格大幅上升。2009年-2010年1季度，分季度商品房销售均价分别为2890、3000、3288、4994、5540元，分别上涨3.8％、9.6％、51.9％、10.9％。据调查，该市房价最高已达到10800元／平米。 　　 　　(四)房地产贷款继续增长 　　2010年1季度.“3县”房地产企业获得贷款39.2亿元，比年初增加0.79亿元，同比增加24.5亿元；个人住房消费贷款新增26.74亿元，比2009年4季度减少7.6亿元，同比增长345％：个人住房公积金贷款新增2.1亿元。 　　 　　二、存在的主要问题 　　 　　(一)商品房价格增长过快 　　以房屋租售比衡量目前房价，现有商品房均价5540元，每平方米楼房月租金大约10元，房屋租售比为1：554，远远高于1：300的租售比上限。房价上涨过快、过高，已经偏离了房屋本身的价值。 　　 　　(二)居民购房意愿受到扭曲 　　在房价的大幅飙升和财富效应刺激下，居民购房意愿不断得到强化。在调查中，有的楼盘只有200套预售房，但排号选房的人员却达到了500多人：有些居民为避免将来无法承受过高的房价，提前数年甚至10余年为子女先购买住房。 　　 　　(三)房地产企业销售策略激发购房欲望 　　据调查，房地产开发企业普遍采取提前几个月发放选房号，人为制造紧张气氛：在销售过程中采取分多次销售楼房，价格一次次大幅攀升，不断刺激潜在购房者的购房欲望。 　　 　　(四)中小房地产开发企业风险较大 　　以三河为例，42家房地产企业中4家大开发企业，开发总面积达到85％以上，众多中小开发企业开发量不足，主要靠房屋、土地升值赖以生存。一旦房价进入平稳期，大量中小房地产开发企业将面临生存风险。 　　 　　三、房地产价格影响因素 　　 　　(一)城市化、工业化进程的加快，助推商品房需求 　　随着城市拆迁建设步伐和城市化进程的加快以及城市新增人口的增加，形成了对各类房地产的需求，城市规模逐年扩大，人口迁入比例高，对住房的需求也越来越高。特别是河北省城市建设“三年大变样”工作的推进，市区将有12个城中村和1个棚户区，8200户、2.4万人，拆迁面积272万平方米。 　　 　　(二)居民人均收入持续上涨和银行住房按揭贷款的助推 　　2004年以来，居民可支配收入保持年均10％的增长速度。居民可支配收入的持续增长，城镇居民人均收入由2004年的9219元上涨到2009年的17753元，产生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。随着房地产金融的不断发展，通过购房按揭贷款将居民的潜在需求变成了现实需求，这等于将传统的几年或几十年后的购买能力合并在一起释放。 　　 　　(三)土地取得成本的提高 　　房价构成的一主