东莞锦龙凤岗前策报告 深圳中原事业六部.pptVIP

前 言 锦龙又一城是锦龙房地产公司在凤岗开发的继蓝山锦湾后的又一大型项目； 它标志着继三正、佳兆业后，又一品牌开发商进驻凤岗参与城市化建设。 该项目商业体量大，并将与三正财富新地一起形成凤岗商业核心区域，进一步改善凤岗的商业及生活配套。 中原地产期望以深莞合作的形式，帮助开发商实现项目的成功销售。 报告思路 项目研判——经济指标 位置：东莞凤岗镇凤深大道旁 占地面积：50819㎡ 建筑面积：约148812㎡（其中商业面积：约3.2万㎡） 幼儿园：约1000㎡左右 容积率：3.5/2.8 规划：70％的90平米以下 地块：金凤路以西——第一批单位（建面32586.6㎡） 金凤路以东——第二批单位（建面116225.2㎡） 项目研判——项目四至 项目印象 核心问题 全镇面积82.5平方公里,镇辖11个行政村、1个居委会 户籍人口约2万人，外来人口22万人 广东省的著名侨乡，近2万名华侨 现有外向型企业1139家，全镇国内生产总值19.1亿元 凤岗镇经济综合实力排名全市第10 楼盘特征 主力户型及特点 销售状况 客户构成 供需与价格 整体供需状况： 从历年竣工面积与开发面积增长水平来看大致相当，市场供需基本保持平衡，莞深两地的价格洼地现象对本地需求有拉升作用，而商品房供应也在稳步增长。 价格走势： 凤岗镇2007年5月成交均价相比07年1月增长14.14%。 个盘分析 凤岗客户的变化趋势——投资客渐成主流 客户购房考虑因素分析----增值性因素 城际运营，聚焦凤岗 能否跨出本土界限，突破地域临界点，逐利于千里之外？ 城际运营，运筹帷幄，方能决胜于千里之外！ 项目定位 深莞共融，都汇生活引领者 形象定位及演绎 户型建议 凤岗与周边区域的价格对比 物业发展建议——现有方案思考 一期产品： 地块一东西向狭长，不利于楼栋的摆布，2/3单位为东西朝向,受噪音影响； 临路产品因限高，覆盖率较高； 户型单一，两房84、三房87平米，面积差异未拉开，容易造成客户错位，建议拉大面积差异； 阳台和餐厅面积过大，占用实用面积； 两房厨房过大，三房厨房小； 两房主卧室3米开间太小； 空中花园占用公共面积，实用性不大，建议取消。 物业发展建议——商业开发策略 住宅先行，商业后启动策略； 一期商业面积偏大，集中商业设置可尽量减少，增加街铺面积； 与三正10万㎡商业进行互动，差异化招商（如百安居、餐饮品牌、国美等主力店）； 一、二期商业联动，打造主题性休闲商业街CITYLOFT； 利用空中连廊连接一二期商业，引导人流； 手扶电梯引导人流上二楼，双街铺概念的营造。 物业发展建议——商业概念 景观街区，尽显商业魅力 物业发展建议——商业业态选择 物业发展建议——环境打造 物业发展建议——环境打造 物业发展建议——环境打造 物业发展建议——环境打造 物业发展建议——环境打造 物业发展建议——环境打造 物业发展建议——环境打造 产品创新——适度创新原则 产品创新——适度创新原则 产品创新——适度创新原则 产品创新——适度创新原则 市场比较法 步骤一 选取类似楼盘进行相关因素比较，计算出本项目静态比准价格 因素修正法 步骤二 通过计算市场的自然价格增长率，并且结合营销溢价和规划升值潜力溢价计算出本项目的最终预测价格 最终预测价格 本项目价格制定原则 比较因素：区位前景、交通、商服配套、周边环境、小区环境、规模、物业管理、户型、户型附加值等。 权重设置： 市场比较法 步骤一 比较对象：翡翠山湖、嘉辉豪庭、永江大厦、水岸山城、蓝山锦湾。 本项目价格制定 76 69 72 81 78 75 100 合计 7 6 8 10 9 8 11 户型 7 7 5 9 9 6 9 规模 8 7 6 7 7 7 8 物业管理 9 9 7 11 10 8 12 小区环境 9 6 7 9 8 7 10 周边环境 7 7 6 6 5 5 9 户型附加值 8 6 9 9 8 8 10 配套 10 10 11 12 10 12 13 位置交通 11 11 13 14 12 14 18 区位前景 4200 5600 6000 4800 5000 　 均 价 pf Pd Pc Pb Pa Px 代表符号 25% 30% 15% 15% 15% 　 参考权重 蓝山锦湾 水岸山城 永江大厦 嘉辉豪庭 翡翠山湖 本项目 　 项目静态均价=5186元/平米 本项目价格制定 【市场增长率】（未计算其它动态溢价因素） 由于2007-2008年凤岗区和邻近的平湖区规划的不断发展，将会提升区域整体均价；但考虑到房价调控政策，涨幅不会太大。 预计2008年初，与现阶段相比，自然溢价率约为13%*3/4=10% 。（以东莞市场价格涨幅为准） 因素修正法