房屋维修资金信息化管理建议.docVIP

对完善住房专项维修资金信息化管理的建议 湖北创傲信息工程有限公司 /李俊江 /2007.11 目录 第一部分：房屋维修资金管理状况分析 2 1、房屋维修资金在我国的发展进程 2 2、房屋维修资金的特殊性 3 3、房屋维修资金管理现状与改进建议 5 第二部分：信息化管理系统设计分析 8 1、在统一的管理模式下支持多种网络应用方式 8 2、内部管理平台与信息交流平台相结合 9 3、可自定义管理项目、流程 11 4、可持续改进的能力 12 5、资本功能成熟 13 6、资金使用管理功能需完善 13 7、软件的应用具有规范性 14 本文主要从房屋维修资金的特性，和这几年全国各省维修资金管理模式上的特点，结合我们多年来从事维修资金管理软件开发和实施中总结的经验，对维修资金信息化管理手段上的探讨，希望能够对全国维修资金信息化、标准化管理上起到一些作用。 第一部分：房屋维修资金管理状况分析 1、房屋维修资金在我国的发展进程 1998年出台《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》城市未缴、漏缴、占用、挪用乃至侵占或者根本没有进入规定账目管理体系按统计部门的资料保守估算，全国专项维修资金高达600亿元以上各地在缴存主体、缴存标准、管理模式等方面规定不一致改进：规范资础的管理模式，扎口缴纳，统一管理。 （2）法规政策宣传力度不够从1998年以来，我国的房屋维修资金已经走来近十年的历程，但现实的状况是，很多老百姓并不知道房屋维修资金是怎么回事，也不知道房屋维修资金的重要性，在缴纳时不配合，在需要动用房屋维修资金时又不知道怎么用。业主不了解，也就不理解，业主不知情，也就无法起到公众监督的作用，资金的安全性也无法保障。改进：加大宣传力度，合理利用现有的媒体资源及相关渠道。如利用国家法律频道、地方电视台、地方性报纸、网络、物业公司、银行缴费大厅、开发商售楼点这些公众关注较多的地方，向公众宣传维修资金的意义、用途和管理规范。 （3）资金使用率低出于安全第一的原则，国家在资金使用审批上设定了严格的制度。资金的使用决定，必须经物业管理域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。这充分体现了业主的决策权和监督权，但在具体的实施中，决策主体的缺位，业主自治机构不完善，造成了法定决策程序难以落实，依法通过该项资金的使用决定几乎不可能改进：综合各种因素，广泛征求意见，就资金归集范围、缴交标准、缴交方式、使用范围、使用条件及程序、分摊筹措办法等方面召开听证会，使资金的收缴、管理和使用做到政策明确，有章可循，标准公开，对号入座。合理化维修资金的使用审批制度，让维修资金起到它真正的作用。 （4）房屋状态、编号不统一，造成维修资金管理混乱。路街名称、编号不统一，门牌号不统一，开发商对小区起名字随意性大，单元、房号不规范。各行政事业单位管理不统一，如：有些地区，对单元、门牌号编码方式，有的用数字，有的用文字，有的用字母。同时还存在房地产开发商在售房时一种方式，当地房管局管理是一种方式、当地公安局、居委会管理又是一种方式。这种混乱的方式应用到维修资金管理上就会出现新的混乱。因为维修资金是管理到幢、户，如果没有统一的编码方式，必然会出现账务上混乱，造成管理难度加大。试想一下，当房屋业主查询自己的房屋维修资金帐面，发现帐面不对，或者自己的名下是另一套房屋，会对我们的政府监管部门产生什么样的影响。改进：这是一个全国性的问题，使用行政手段逐步完善。同时，各地房管部门有责任要求管辖内的房地产开发商按统一的房屋编码规则上报房屋资料。 （5）管理手段落后维修资金管理是一项复杂的管理工程，若沿用过去的管理方法和手段已不能适应新时期对该资金管理的客观需要。目前全国地级市使用的管理系统，是依照当时的初级管理模式开发的，不能满足实际管理中需要，还有大部分地区还处于手工计账阶段，管理过程中人为随意性大、不能满足维修资金管理的需要。改进：研制各地设计先进、结构合理、功能全面的“物业专项维修资金管理系统”软件，提高科技管理水平。 （6）收缴金额计算方式不一致不科学 目前我国维修资金收缴金额有两种计算公式，一种是按购房总款比例，一种是按面积。以这几年的实施情况来看，按购房总款比例缴纳存在着不公平的因素，易造成业主的不满情绪。比如对同一个小区，相同的房子，不同的楼层有不同价格，而且房价也在不断波动，一期二期的价格也会不同，同时还存在有些业主在购房是为了逃避税款，假造合同，隐瞒真实是购房款的事项。这些因素加起来，造成业主购买相同的房屋缴纳的维修资金却不一样。 改进：统一科学的计算方法，体现公平公正的原则。同一幢楼相同面积的房屋完全可以缴纳相同金额的维修资金，因在维修资金在使用时，是按照不同比例分摊的，比如在修电梯时，楼层低的住户就可以少分摊一些，这样对维修资金的规范化管理更有利。 （7）法规制度