土地价格的管理.docVIP

966-第三节 土地价格的管理 ( 4某企业10年前以国家出租方式取得土地使用权30年年租金6万元目前该类用地市场年租金8万元土地使用权还原率为7则该企业年差额租金拥有的承租土地使用权价格分别为 万元 三 成本逼近法 1概念 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据 再加上一定的利润利息应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法 1 以成本法对上例甜水园东里65平方米的两居住宅建筑年代为1988年的房屋进行评估据了解甜水园地区的土地级别为二级基准地价为3800元／平方米相关管理费用投资利息税费及利润分别为该房屋的土地重新取得价格约为3800×1＋25＋55＋55＋15＝4921元／平方米该房屋为多层住宅它的重建成本约为 1000×1＋25＋55＋55＋15＝1295元／平方米根据观察该房屋的整体状况维护得较好约为八成新房屋折旧了20根据上面数据可知该房屋的单价约为 业主可以将市场比较法与成本法所得出的价格取平均值就是该房屋的市场价格所以可以确定甜水园东里两居65平方米的已购公房住宅单价为 因此该房屋的售价为33万元比较适合 2成本逼近法的基本公式是土地价格＝土地取得费＋＿＿＿＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值 3成本逼近法一般适用于评估＿＿＿A．建成区内的土地转让价格　　 B．建成区内的土地抵押价格C．新开发区内商业用地出让价格 Ｄ．新开发区内的工业用地出让价格4成本逼近法的主要缺陷是＿＿＿Ａ．未能考虑土地效用和市场供求因素的影响 B．需要用较多的交易实例C．只适于评估有收益的土地价格　　　　　 Ｄ．只适于评沽已利用的城镇土地 四 剩余法 1概念 剩余法又称假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上扣除预计的正常开发成本及有关专业费用利息利润和税收等 以价格余额来估算待估土地价格的方法 2公式 剩余法的基本公式如下 式中 V为待估土地的价格A为总开发价值或开发完成后的不动产总价值B为整个开发项目的开发成本C为开发商合理利润 1宗地Ａ已得到规划许可可建一幢５层办公楼总建筑面积为8000平方米现正招标出让某开发公司已进行了市场调查和可行性分析预计开发周期为２年估计建成后即可对外出租出租率估计为90年租金为３００元／平方米建筑费和专业费预计为1000元／平方米第一年投入４０％第二年投入６０％贷款年利率为１２％年出租费用为年租金的２５％当地房地产综合还原率为8开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的１５％取得土地使用权的法律估价等专业费用为地价的３％试估算开发商能支付的投标地价款 解根据国家规定办土地使用权出让年限最高为50年开发期2年收益期为48年设能支付的地价款为V则1开发总价值300×8000×90×1-258×[1-11848]1628×万元2开发费用1000×万元3开发利息V×13×[1122-1] 800×40×]11215- 1] [800×60×11205- 1] 02544V×4开发利润×万元 所以开发总价值地价及土地取得的各项费用开发费用开发利息开发利润V－800－02544V×－解得V万元 六 农地宗地价格评估方法特点 1农地价格的最低限应能保障农民的基本生活 农地价格的评估不能仅仅局限于土地的产出土地的 纯收益还应考虑土地的社会效益当地的人地比例等社会因素 2 农地价格因其权利内涵不同其价格内涵也不同 农地价格可大致分为两种 一是农地使用权价格二是农地所有权价格公式表示如下 3农地估价要特别重视农地区位国家投资和公共投资的影响 由于国家投资引致农地价格的增值的部分 并不一定全部由农村集体所得而部分应以税收方式收归国家 1农地所有权价格与农地所有权转用价格相等 2农地所有权转用价格是农用地转为非农用地且所有权也发生转移时的价格 3农地所有权价格等于农地所有权转移价格加上农地转用为可经营的国家建设用地后的增值收益分割值 4因占用耕地而缴纳的耕地开垦费不能计入农地社会保障值中 5耕地开垦费是 L-乳酸是高新技术的生物工程产品阜南县是安徽省的产粮大县有丰富的粮食资源以粮食为原料进行深加工生产L-乳酸产品实现农产品向工业产品的转化L-乳酸是传统乳酸的换代产品在食品饮料医药饲料添加剂农药包装材料及制造生物降解塑料特别是生产降解塑料方面有不可替代的作用由于用途广泛具有高科技水平高利税高附加值的特点符合目前我国的产业政策所以在国内国际市场发展前景十分广阔年产1万吨食品级L-乳酸年产1万吨的滤渣可作饲料建设主车间15000平方米原料