第1篇 章 从估价的角度认识房地产房地产估价（第二版）课件.ppt

* 目录 第1章 从估价的角度认识房地产 第2章 房地产价格 第3章 房地产估价概论 第4章 市场比较法 第5章 收益还原法 第6章 成本法 第7章 假设开发法 第8章 地价评估 第9章 房地产估价程序 第10章 房地产估价报告 第1章 从估价的角度认识房地产 了解房地产的概念；掌握房地产存在的形态及构成要素；熟悉房地产的特征及其分类。 　　 教学目标 教学要求 　 本章的主要内容是介绍房地产估价的对象——房地产。房地产是一种特殊商品，商品的本质是用来交换的产品，价值和交换价值是商品的两个属性，房地产商品除具有一般商品具有的特征外，还有其本身独有的特点影响其价值与价格，这是本章学习的重点与难点。因此，全面、深入、准确地认识房地产是学习、从事房地产估价工作的重要基础。 本章核心提示 ? 房地产的相关概念 2. 实物、权益和区位 1. 房地产的定义 　　◆房地产(real Estate/real property)指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质 实体和依托于物质实体上的权益，是实物、权益、区位三者的综合体。 　　【土地】是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 　　【建筑物】 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备组成的整体物， 包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、 纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。 构筑物是指建筑物中除了房屋以外的东西，人们一般不直接在内进行生产和生活活动， 例如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 【其他地上定着物】 是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物体； 或者虽然可以分离，但是分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使用价值或功能；或者会使土地、 建筑物的价值明显受到损害的物体。 【房地产的实物】是指房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、结构、设备、 装修，土地的形状、平整程度、基础设施完备程度等。房地产的实物又可进一步分为有形的 实体、该实体的质量和该实体组合完成的功能3个方面。 2. 实物、权益和区位 【房地产的权益】是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利 (rights)、利益(interests)和收益(benefits)。房地产的权益是以房地产权利为基础的， 包括房地产的各种权利(如所有权和使用权等)，受到其他房地产权利限制的房地产权利 (同一宗房地产上可以同时存在多种房地产权利，如设立了抵押权、租赁权的房屋所有权 或土地使用权)，受到其他各种限制的房地产权利(如城市规划对房地产用途的限制)以及 房地产的额外利益或收益(如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告)等。 【房地产的区位(location)】是指房地产的空间位置。具体地说，一宗房地产的区位 是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置， 还包括它与重要场所(如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行 业单位等)的距离，交通的便捷性，以及该宗房地产的周围环境和景观等。房地产的区位 可以从位置(或坐落)、交通、环境(包括自然环境、人工环境、社会环境、景观等)和配套 设施(包括基础设施和公共服务设施)等4个方面来认识。 3．房地产的3种存在形态 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成 一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，也是房地产的一种 存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地3种存在形态。 ? 土地的概念 2．房地产估价中的土地定义 1．土地的各种定义 　　◆　对于什么是土地，人们有着各种不同的认识和定义，归纳起来有以下几种。 　　(1) 土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。 　　(2) 土地是指地球上陆地的表层，包括水域在内，是由地貌、土壤、岩石、水文、 气候、植被等要素组成的自然综合体。 (3) 土地是指自然物、自然力或自然资源。 对于房地产估价来说，土地并不是平面的，而是三维立体的，它是指地球的陆地表面 及其上下一定范围内的空间。具体一宗土地的空间范围可以分为三层：①地球表面； ②地球表面以上一定范围内的空间(简称地上空间)；③地球表面以下一定范围内的空间 (简称地下空间)。土地的空间范围用图表示，如图 所示。 3．土地利用所受的限制 拥有一宗土地要受到多方面的限制，对土地利用的限制主要有土地权利设置以及行使的限制、房地产相邻关系、土地使用管制所受的限制这3个方面。 1) 土地权利设置以及行使