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我国当前房地产调控政策必要性博弈论分析 　　[ 摘 要 ] 围绕近年出台的房地产调控政策,产生了不少值得探讨的观点。本论文认为,房地产市场是一个典型的信息不对称市场,从不完全信息动态博弈的角度展开分析,将有利于发现问题的实质。论文发现,降低房地产价格非正常上涨的关键在于降低信息不对称,具体到政策层面,则须在改变房地产商的“伪装成本”、需求方价格预期的影响因素等方面做文章。 　　[ 关键词 ] 博弈 不完全信息 调控 房地产 　　 　　一、我国当前房地产调控政策简介 　　改革开放以来,随着城市居民收入水平的提高,特别是随着住房制度的改革,一个有着巨大需求的房地产市场开始形成。以这个巨大的市场为基础,在十几年的时间里,中国的房地产业以一种超常规的速度发展起来。在经历了九十年代中后期的调整后,最近三四年,房地产价格又呈现全面飚升的态势。面对不断攀升的房价,不少学者和房地产商纷纷抛出所谓自由市场理论,来论证其合理性。但是,事实却雄辩地说明,当前的房价已经进入了一个非理性区间,对国民经济产生了不良影响。有鉴于此,国家陆续出台了一系列政策,以稳定房地产价格。特别是从2005年开始,无论是政策的强度,还是政策的系统性,都是前所未有的: 　　1. 2005年3月5日,温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出,要采取措施“抑制房地产价格过快上涨”; 　　2. 3月17日,央行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策,购房者贷款成本开始提高; 　　3. 3月26日,国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》。这份《通知》因为有8条调控房价的意见,被业界称为“国八条”,内容主要包括:各级政府要高度重视稳定住房价格,把稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制,大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,正确引导居民合理消费需求,全面监测房地产市场运行,认真组织对稳定住房价格工作的督促检查等; 　　4. 4月30日,建设部、发改委等7部门联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》,这个意见因为也有8条,被业界称为七部八条,也叫“新八条”; 　　5. 2006 年4月28日,央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点,其中,5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%???这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率,其目的主要是抑制投资需求,进一步稳定房地产价格。 　　6. 5月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(业界俗称“国六条),内容涉及住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。与此前政策不同的是,“国六条首次提出,要加强房地产开发建设的全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为,同时要求完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向; 　　7. 7月24日,国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发〔2006 〕50号),九个国家土地督察局被派驻地方,将全国各省、市(区)及计划单列市的土地审批利用纳入九大土地督察局的严格监管之下。 　　通过研读以上各类政策文件及相关措施可以发现,近年来的房地产调控政策主要包含了这样一些信息:房地产市场作为一个典型的信息不对称市场,同时作为一个对国民经济有着重要影响的市场,政府有必要进行调控;调控政策必须基于供给和需求两个方面;在供给方面,除了总量控制、结构调整,还须加强信息披露;在需求方面,除了控制需求水平,还须设法改变需求者预期。 　　作为对此类政策的理论解读,本论文将通过建立不完全信息动态博弈模型,证明房地产市场在信息不对称情况下出现价格非正常上涨的必然性,同时,试图从分析中找到解决问题的方法。 　　二、模型构造 　　1.模型假定 　　⑴令卖方的类型空间为,其中表示卖方提供的是质量相对较低的房产(为此付出的是低成本),表示卖方提供的是质量相对较高的房产(为此付出的是高成本);同时假定,由于高质量的房产具有相对稀缺性,并且一般来说付出了额外成本,因此,在定价时有理由获取超额利润; 　　⑵卖方的信号空间为,其中,表示卖方选择以较低的市场正常价售房,表示卖方选择以高出市场正常价的较高价售房; 　　⑶卖方的类型空间是卖方的私人信息,但是,买方有属于公开信息的关于卖方类型的先验概率: ; 　　⑷买方的行动集为,其中表示采取买的行动, 表示采取不买的行动; 　　⑸买方观测到卖方发出的信号m,使用贝叶斯法则从先验概率 得到后验概率。不妨令,; 　　⑹卖方的支付函数为,买方的支付函数为; 　　⑺假定:以低成本所造房产,若要高价卖出,必须花费宣传或包装费。 　　2.扩展式博弈树 　　在上述假定下,可