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调整转型期中国房地产业发展 　　摘　要：中国房地产业十多年的高速发展在改善人居环境和促进经济发展方面做出了巨大贡献，但与此同时也积累了大量矛盾。如何化解这些矛盾是处于调整转型期的中国房地产业必须直面的难题，而“解题”的第一步是要深刻认识关系房地产业发展的八人关系：部门经济与国民经济的关系、市场化与住房保障的关系、过分依赖与适度发展的关系、居住功能与过度消费的关系、外资进入与产业过热的关系、市场供需与结构性失衡的关系、适度降温与适度规模的关系、市场规律与社会公平的关系。 　　关键词：房地产业；调整转型；关系 　　中图分类号：F293.3　文献标识码：A　文章编号：1005－0892(2007)08－0082－07 　　 　　中国房地产业经过十多年的高速发展，在加快城市建设、改善人居环境、增加就业、带动相关产业发展方面做出了巨大贡献，目前已达到相当高度。但在近几年快速发展过程中，产生了如局部投资过热、供应结构失衡、房价增长过快、市场秩序紊乱等矛盾。正是在这一社会历史背景下，近年来中央开始对房地产行业进行宏观调控，中国房地产业进入了调整转型期，市场出现调整，产业开始转型。 　　调整转型中的中国房地产业，产业运行模式应该从粗放型向集约型转变，市场运行态势应该从较大波动向稳定转变，宏观调控应该从相机性向稳态性转变，产业发展带来的效应应该从局部受益向普遍受益转变。而在这一转变过程中，当前产业出现的矛盾也应得到化解并向和谐转变。如此，中国房地产业才能顺利实现转型，并在转型过程中得到持续发展。 　　本文拟围绕调整转型的中国房地产业发展这一主题，就其中涉及到的一些重要关系谈一些看法，以供参考。 　　 　　一、产业地位：部门经济与国民经济的关系 　　 　　房地产业作为我国国民经济中相对独立的产业部门，随着产业的快速发展，其支柱性质的重要地位也就越发凸显。随着我国经济和改革的进一步推进，必然要求这一产业仍然充分发挥其作用，以进一步促进国民经济的增长及社会的发展。同时，由于房地产业是一个关联度较大、产业链较长的产业，给国民经济其他部门的???展带来较大影响，仍需要保持适度规模。因此，如何科学认识房地产业在国民经济中的地位，正确处理房地产业作为一个部门经济与整个国民经济在发展速度和规模上的矛盾，是转型期中国房地产业面临的一个重大课题。在这一过程中，以下几个方面的问题尤其值得关注。 　　其一，房地产业的固定资产投资规模与引发经济泡沫之间的矛盾。企业和地方政府固定资产投资过快，引发投资过热。由于中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款，经济过热带来银行体系的金融风险，这样防止房地产业过热对中国经济健康的影响显得十分必要。 　　其二，房地产粗放型的发展模式与集约型发展道路的矛盾。由于我国房地产业发展粗放型痕迹比较明显，不乏高投入、高能耗，造成资源浪费的现象。这与《“十一五”规划》所要求的集约型经营方式不协调，加快产业发展模式的转变显得尤为迫切。 　　其三，部分地区对于房地产业产生过度的依赖性，地方财政收入主要来源于土地批租，导致产业结构失衡，许多应该积极扶持和发展的地方产业遭到抑制。这与中央从全国着眼进行资源的优化配置不协调，会危及国民经济的全局，导致经济失衡。 　　可见，在调整转型期中，解决上述这些矛盾显得尤为重要。首先，要实现国民经济的结构优化配置，正确处理和协调房地产业与国民经济各部门之间的关系，适度发展房地产业，更要考虑其健康与协调；要强化地方政府的职责，通过土地的垂直管理抑制过分的投资冲动。其次，加强金融体系的监管，逐步降低房地产业贷款在银行贷款总额中的比例，积极拓宽企业融资渠道和发展金融衍生产品。再次，引入“绿色建筑、循环经济”的集约型发展模式，各地方政府根据产业特征因地制宜发展经济，避免不顾实际情况都以房地产业为支柱产业的产业发展结构；注重“环境、文化、科技、环保”，以人为本发展我国的房地产业。 　　 　　二、制度建设：市场化与住房保障的关系 　　 　　在理论上，房地业的市场化推进与社会住房保障制度并非不可协调。但在实践中．如何协调的确是一个难题。近几年来，我国住宅产业市场与住房保障之间的矛盾日渐突出。一方面，市场化、产业化是我国房地产业发展的趋势。另一方面，短时期内快速的商品化和市场化，不可避免地产生了房价上涨的问题，相当部分普通民众的人均可支配收入增长速度远远赶不上房价的涨速。无疑，在新的形势下，我国住房保障制度面临着前所未有的压力。 　　住宅产业的特殊性和我国房地产市场的欠成熟，共同导致了市场化与住房保障之间日益凸显的矛盾．从产品属性上分析，这一矛盾产生的基础是住宅商品性与社会性之间的天然差别；从制度演变的角度看，这一矛盾产生的原因是我国住房体制改革过程中出现的制度性缺陷。 　　住宅作为关系国