折旧求取.pptVIP

②对于可修复的功能缺乏引起的折旧，在使用缺乏该功能的重置成本下： A.估算建筑物上增加该功能所必需的费用； B.估算建筑物在建造时就具有该功能所必需的费用； C.将在估价对象建筑物上增加该功能所必需的费用减去建筑物建造时就具有该功能所必需的费用，即增加该功能所超额的费用，作为折旧额。 第32页/共41页 对于不可修复的功能缺乏引起的折旧，其求取的思路如下： A.采用“租金损失资本化法”求取缺乏该功能导致的未来每年损失租金的现值之和 B.估算建筑物在建造时就具有该功能所必需的费用； C.将未来每年损失租金的现值之和减去建筑物在建造时就具有该功能所必需的费用，作为折旧额。 第33页/共41页 ③对于可修复的功能落后引起的折旧，以空调系统落后为例，其折旧额为该功能落后空调系统的重新购建价格，减去该功能落后空调系统已提折旧，加上拆除该功能落后空调系统所必需的费用，减去该功能落后空调系统可回收的残值，加上安装新的功能先进空调系统所必需的费用，减去该新的功能先进空调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用。 第34页/共41页 对于不可修复的功能落后引起的折旧，仍以空调系统落后为例，其折旧额是在上述可修复的功能落后引起的折旧额计算中，将安装新的功能先进空调系统所必需的费用，替换为采用“租金损失资本化法”求取的功能落后空调系统导致的未来每年损失租金的现值之和。 第35页/共41页 ④功能过剩一般是不可修复的。功能过剩引起的折旧首先应包括功能过剩所造成的无效成本；其次，无论是使用重置成本还是不使用重建成本，功能过剩引起的折旧还应包括功能过剩所造成的超额持有成本。 ■在使用重置成本下： 扣除功能过剩引起的折旧后的成本= 重置成本-超额持有成本 ■在使用重建成本下： 扣除功能过剩引起的折旧后的成本= 重建成本-(无效成本+超额持有成本) 第36页/共41页 ⑤将功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的折旧额相加，即为功能折旧额。 ⑶外部折旧的求取方法 外部折旧在估价时点通常是不可修复的，首先应该分清它是暂时性的还是永久性的，然后可以根据租金损失的期限不同，采用“租金损失资本化法”求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额。 第37页/共41页 1.分清估价上的折旧与会计上的折旧的区别。 ⑴估价上的折旧，实质上是“减价修正”； 会计上的折旧实质上是“原始价值的分摊、补偿和回收”。 ⑵估价折旧计算公式中的C为重新购建价格； 会计折旧计算公式中的C为原始价值。 ⑶估价上，重新购建价格与折旧总额之差称为实际价值或现值，它必须与市场价值一致； 会计上，原始价值与折旧总额之差称为账面价值或现值，它无须与市场价值一致。 三、求取建筑物折旧应注意的问题 第38页/共41页 2.土地使用年限时对建筑物经济寿命的影响 ⑴建筑物经济寿命短于土地使用权年限的，应按建筑物经济寿命计算建筑物折旧。 建设期 2年 建筑物经济寿命50年 18年 土地使用年限70年 原因：建筑物经济寿命与土地使用期限可能不是同时结束。 第39页/共41页 ⑵建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，按建筑物经济寿命计算折旧。 10年后出让 15年 建筑物经济寿命45年 土地使用年限50年 第40页/共41页 ⑶建筑物经济寿命长于土地使用权年限的，应按土地使用权年限计算建筑物折旧。 建设期3年 土地使用年限40年 23年 建筑物经济寿命60年 第41页/共41页 工料测量法(某工程直接费用计算表) 项目 数量 单价 分项成本(元) 水泥 吨 元/吨 300000 沙石 m3 元/m3 640000 砖块 万块 元/万块 300000 木材 m3 元/m3 450000 瓦面 万块 元/万块 250000 铁钉 公斤 元/公斤 150000 工时 小时 元/小时 200000 直接费 用合计 2290000 第1页/共41页 4.指数调整法 指数调整法是利用有关成本指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。 指数调整法将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法，与市场法中市场状况修正的原理一致。 第2页/共41页 第五节 建筑物折旧 估价上的折旧是指由于物质、功能和经济等方面的磨损造成建筑物的价值损失，其数额为建筑物在估价时点的市场价值与估价时点的重新购建价格的差额，即： 一、建筑物折旧的概念和原因 1.建筑物折旧的概念 建筑物 折旧 = 建筑物重新 购建价格 - 建筑物 市场价值 第3页/共41页 2.建筑物折旧的原因 ⑴物