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二手房买卖服务指引第一章?目的和依据?一、定义?二、目的?三、二手房买卖的法律依据四、适用范围?第二章买卖主体一、买方主体审查和规划二、卖方主体资格审查三、公司作为交易主体的特别审查?四、国有企业或集体企业的特别审查?第三章?二手房交易的调查与审核一、权属审查?二、共有权审查?三、权利限制审查?四、他项权利设置审查?五、优先购买权审查?六、交易的禁止第四章???房屋的质量第五章 二手房买卖合同????一、合同文本?二、合同内容?第六章???土地使用权一、住宅二手房买卖后的土地使用权二、非住宅二手房土地使用权三、其它形式的土地使用权?四、农村用地的房屋交易禁止和限制第七章???二手房买卖的房地产中介服务一?相关术语?二??房地产经纪执业程序?三??房地产经纪中的禁止行为?四??房地产中介的收费?五??中介服务公司在买卖合同中的签章?六??二手房买卖的中介合同?七?、房地产中介合同示范文本?八、中介合同不应含有以下条款九、受托代理无权向购买人收取佣金十、现金收购或者变相收购陷阱十一、中介机构无权禁止和限制委托人与对方当事人的见面和谈判。第八章??二手房买卖抵押贷款一??审核贷款、抵押协议?二??审核担保、保险协议?三??公积金贷款的限制?四??二手房公积金贷款额度和期限?五?非住宅房屋贷款?六??二手房转让，存在贷款情况的处理?第九章??房款的提存一?保证房款安全的方法?二?委托房款提存见证的操作?第十章??二手房过户登记一??登记应提交的材料??二??登记的审核时限和权证的领取?三??律师代办登记?第十一章?物业费的清算与公共维修基金的交割一、 物业管理费的清算二、 公共维修基金的交割第十二章?附则一、效力二、修改第一章?目的和依据?一、定义?二手房是针对新建商品房以及房改时出售公房而产生的特有概念。二手房买卖是指房屋所有权人将其拥有所有权的存量房屋出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为?。?二、目的?为律师提供二手房买卖服务提供标准化的服务程序，确保律师的服务质量，维护客户的利益。三、二手房买卖的法律依据二手房的买卖，也就是转让房屋的所有权。二手房的买卖应当依法进行，应当维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益。二手房买卖涉及的法律很多，但是一般来讲，会涉及到《城市房地产管理法》、《合同法》《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《北京市房地产转让管理办法》等地方法规或规章及其他有关规定。?四、适用范围?本指引的有关内容适用于中华人民共和国境内和境外的自然人、法人和其他组织之间的二手房买卖。公有住房、经济适用房初次出售的服务，不适用该指引。?第二章?买卖主体一、买方主体审查和规划二手房购买人可以是中华人民共和国境内、外的自然人、法人和其他组织。?基于各种财产目的和利益，购买人可以以自己的名义购买。也可以以他人的名义购买。还可以设定房屋信托持有和管理房屋。?律师可以根据委托人的购买目的，提供优选方案供委托人参考，但是不能代替委托人决策。二?、卖方主体资格审查?二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记簿上，房屋所有权证书记载的房屋所有权人。转让人可以是中华人民共和国境内的自然人、法人，也可以是境外的自然人、法人或者其他组织。律师应当注意：法律、法规、规章另有规定不许出售的或者土地使用权出让合同另有约定的除外。三、公司作为交易主体的特别审查?律师应当注意二手房交易主体是有限责任公司、股份有限公司的，应当审查（提交）公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。?四、国有企业或集体企业的特别审查?二手房交易主体是国有的，应当审查政府主管部门的批准文件。?二手房交易主体是集体企业的，应当审查职工代表大会的批准文件。?第三章??二手房产权的调查与审核一、权属审查?购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。律师应当提醒：没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，不得买卖。?有些情况,尽管没有房产证,但是在评估风险后,可以通过信托设计进行交易,对此应当有当事人的另行委托.为慎重起见，律师应建议购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。?房地产登记机关，是当地县以上人民政府设立的房地产管理机关。不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一致。如：北京现在归北京市建设委员会管理，天津是天津市房屋管理局,律师提供咨询意见前,应当了解本地的房屋登记管理机构。??土地使用权登记机关是所在地的县以上土地管理部门,但是应当加盖人民政府的印章,以人民政府的名义发证.二、共有财产审查?律师在审查房屋