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京龙别墅项目 定位与规划设计建议书  目录 PART I 区域市场环境分析 3 一、区域概念及区域范围说明 4 二、主干别墅区域市场分析 5 三、主干别墅区域目前主要别墅项目的销售情况 8 四、主干别墅区域别墅项目的租务情况 12 五、主干别墅区域二手别墅交易情况 14 六、主干别墅区域别墅购买者/消费者特征 15 七、主干别墅区域潜在项目情况 17 PART II 项目定位 18 一、区域市场分析对项目定位的启示 19 二、项目定位的价值取向 20 三、消费者定位 22 四、价格定位 24 五、产品定位 25 PART III 项目规划设计建议 27 一、规划布局 28 二、社区环境 31 三、户型面积及功能 33 四、建筑立面 35 五、会所 37 六、设备设施 38 PART IV 附件 39 附件一、区域资深业内人士及客户访谈 41 一、访谈方案设计说明 41 二、部分业内人士及客户访谈分析 43 三、小结 51 附件二，区域典型别墅项目情况列表 53  PART I 区域市场环境分析  区域概念及区域范围说明 大京顺路沿线概念：指在京顺路沿线别墅中的五个重要区块，包括香江花园周边的崔各庄板块、本案所在的天竺板块、日祥广场周边的孙河板块、万科城市花园周边的后沙峪板块和马坡板块五个板块。 顺义主干别墅概念：由于后沙峪板块和马坡在区位、交通以及竞争关系上与本案所在区域的市场重叠性较小，故本文不作为竞争市场予以考虑。故此，将香江花园周边的崔各庄板块、本案所在的天竺板块、莱蒙湖等所在的孙河板块界定为顺义主干别墅板块。 基于本案的区位环境、规模状况及成本条件，项目的竞争压力将主要来自近邻区域的别墅项目。因此目前阶段我们将重点研究顺义主干别墅区的市场状况，在此基础上结合别墅市场的总体评估，提出项目定位和产品规划设计建议。 I区：以香江花园为首的崔各庄板块 II区：以丽京花园为首的天竺板块 III区：以名都园、莱蒙湖为主的孙河板块 主干别墅区域市场分析 区域市场基本特征 北京高端别墅分布最集中和最成熟的区域 到目前为止，区域共有独栋HOUSE项目20-30个（具体内容见附件2，项目列表），6000-7000栋独栋HOUSE。 北京公认的国际化住区 外籍人士的集中入住是推动本区域别墅发展的第一动力,目前高端国际住区的地位仍然不断强化，而且在未来相当长时间内仍具有唯一性和不可替代性。各项目外籍人士的居住比例在60-90%。（请见下文《消费者分析》） 北京售价最高的别墅集中分布区，大多数项目的售价均在毛坯2000美元左右。 板块 典型项目 独栋户型（地上面积，平米） 地上面积销售 均价(美金/平米) 单套总价（万元） 崔各庄板块 香江花园 294-464 精装2600 720-1100 长岛澜桥 508 毛坯2350 980 大湖山庄 291-540平米 毛坯2300 550-1000 孙河板块 莱蒙湖 300-400 精装2500 600-800 名都园 228 毛坯1800 335 优山美地 1期300-376平米；2期300-606平米 1期精装2170；2期毛坯2000 一期540-680 二期500-1000 天竺板块 丽斯花园 218-408 精装1850 327-612 丽高王府 323－544 精装2400 650-1088 香槟小镇 双拼292 精装带家具电器1700 420-450 北京最具投资价值的别墅区，投资比例高达50%以上 作为北京别墅租务市场最活跃的区域，外籍高端租客的集中分布，使得本区域别墅拥有独一无二的投资价值，目前许多别墅项目投资比例高达50％以上。 典型项目的投资及自住比例 区域 典型项目 投资比例 自住比例 崔各庄 大湖山庄 50％ 50％ 观唐（认购期） 80％ 20％ 孙河 莱蒙湖 60％ 40％ 优山美地 60％ 40％ 天竺 丽高王府 40％ 60％ 香槟小镇 30％ 70％ 经过十多年的别墅开发建设，已经有了一定数量的成熟别墅社区，加之投资购房比例高，因此二手房交易高度活跃，一二手市场联动性强。项目开发必须同时高度关注二手房市场的影响，并加以积极主动性的利用。 区域市场分区特征及历史沿革 分区特征 路线 板块 典型项目 市场特征 普遍 销售价格 京顺路西 崔各庄板块 香江花园 大湖山庄 长岛澜桥 观唐 1.位置及交通优势，距离市区最近的别墅； 2.区域自然及人文环境理想； 3.国际学校的支持； 4.良好的涉外居住氛围 5.客户档次及租金水平位居市场前列； 6.香江花园是运作最成功的项目之一； 7.高投资率。 2200-3000美金 孙河板块 裕京花园 莱蒙湖 欧陆苑 名都园 优山美地 1.自然环境良好，紧邻温榆河； 2