中齐A地块项目1.pptVIP

目 录 目 录 本案提要 第一章 项目简介 第二章 土地价值研判 第三章 项目开发理念 第四章 项目定位建议 项目定位策略 项目形象定位 项目市场推广定位 项目市场包装定位 东方名都城形象定位 东方名都城市场推广定位 东方名都城市场包装定位 中齐A地块总规划图 ??? 【本案提要】?1、本次报告从项目简介、土地价值研判、开发理念分析、项目定位、消费群分析、市场竞争重点、产品建议以及配套、公共服务设施规划、推案建议、项目技术指标分析等多方面进行深入的论证分析，并提出相关建议，力求对项目的规划设计、开发操盘等方面起到相应的作用。2、我们认为本地块是建造的一块高品质物业的一块好地，具备了较强的先天的资源优势；综合本项目的区域优势和今几年东部开发的旺势等因素，本地块在前期的操作中有较大的价值提升空间，因此对于本项目的开发理应有十分的信心。3、在开发理念思考方面，我们提出“围绕市场，赚足利润”、“ 做精品，树品牌”、“既要考量现实，又要适度超前”、“尊重共性，突出个性” 整体开发的四大理念，在产品上以“一组团一个性，一幢一境界”为理念进行规划设计。4、我们将本项目总体定位为“济南东区首座高素质的生活社区”，并确定了“高档物业对应高档客户群”的市场定位。5、我们认为本项目的消费者定位应该是三大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层，既包括身家上百万、既可承担40万以上房价的老板阶层（针对高档空中别墅客户群），也包括可承担总价在10万以下的较高收入城市精英阶层（针对酒店式管理客户群）；他们的主体年龄分布在28—45岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势，其中购买力最为旺盛的集中在30岁左右和40岁左右。6、根据济南房地产市场的发展现状，本项目总价竞争与同品质物业竞争并存，因此我们作好针对同档次的物业（主要对手集中在济南东部地区、城市副中心区域和南边局部区域）实施“东区战役”与“异域会战”两大战役的准备。7、产品方面，我们建议以酒店式公寓、花园洋房、空中别墅以及商业为主的高档综合性物业概念统领社区内所有产品（除住宅部分以外，可引进商业步行街、美食广场和专题性商场等产品作为补充，依地段挖掘土地的最大价值，同时，均衡市场的接受程度。）8、单体面积的设计，既要充分满足居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承受力；而空间是居住的灵魂，因此必须从房型上对济南的市场进行一场“空间革命”。9、景观方面我们提出“自然人文、自然与建筑相融合” 的设计理念，本次环境规划的思路应从自然、生活品位、人文历史（如古井文化等）中去充分挖掘，提炼出本案景观设计的理念和各种元素。在整体容积率为2.3的情况下，本项目的开发及建设成本为5。84亿元，收益为7.68亿元，利润为1.84亿元，利润率为31.55%。 第一章：项目简介 一、项目位置： 本项目位于济南市历城区，南邻华龙路，北靠花园路，地处即将兴起的东部新城主轴线，距离城市主干线，二环东路仅仅几分钟的路程，洪楼广场、大润发超市两站路程，并与百花公园隔街相望，发达的公交线路，11、30、37、K91、46、70、80、87、84、110路等多条公交线路为出行提供了便利，本项目靠近百年学府山东大学，文化氛围浓厚，有一个良好理想成长家园。可以说，周边的配套设施极为完善，为工作、生活免去了后顾之忧。 由于济南市东部城区即将成为城市今后发展的重中之重，东部新城将建成58万平方米的中央新城区，而且此项目位于东部新城的主轴线，具有巨大的升值潜力，品质的提升不言而喻。 二、项目概况： 本项目占地面积150亩（10万平方米），基地呈不规则。其中北部用作单身公寓，西边主要用作花园式洋房，南部用作小高层空中别墅和商业。 本项目规划容积率为2.3左右。 第二章：土地价值研判 ?土地属性分析： 尊重每一块土地。只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。 我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值： 1、先天 资源：东部目前开发中、高档物业主要集中在本区域，西边、北边、南边都有一定的商业价值。而且占地面积具有较强的规模效应的优势。 景观：本项目外部景观几乎没有，只能靠内部环境来创造一个舒适的空间，做“内秀型”物业。 位置：此区域多数定位为中、高尚住宅区，本地块南临华龙路，北靠花园路，地处即将兴起的东部新城主轴