丰城市房地产市场调查报告摘要1.docVIP

目 录 调研摘要………. ………. ……………. ………. …………4. 丰城市概况………. ………. ……….……………… ……… 7 丰城市房地产总体市场分析……………. ………………….16 城市规划发展方向和发展顺序……………………………25 竞争环境分析…………………………………………………40 项目地块分析………………………………………………….84 附件 住宅市场调研报告 商业市场调研报告 第一章 调研摘要 一、调研目的 1、消费者研究是房地产调研的核心内容，主要因为它能解决下列关键问题： 需求预测 1）丰城市场对房地产项目的总需求是多少？ 2）不同价位的需求是多少？ 3）需求者有什么特点？有多少有效细分市场？每个细分市场特点是什么？ 概念测试 1）丰城市新城区项目有多大需求？ 2）丰城市新城区项目消费者接受价格如何？ 消费者是什么样的 项目的目标消费者具有哪些个人特征？ 项目的目标消费者有怎样的社会经济特征？ 他们的家庭结构是什么样的？ 消费者功能需求 价格、户型、地段、交通条件？ 小区内配套与环境？ 其他的特殊需求？ 消费行为 1）当前消费者如何使用所购买的房地产产品？ 2）不同特征的消费者有什么样的使用行为？ 2、 通过对丰城房地产市场需求趋势的调查，分析丰城房地产市场的发展前景，预测丰城居民对住宅的需求情况。 对住宅需求量预测 对住宅成套面积的需求预测 对住宅居住环境的要求预测 对住宅建筑总体需求预测 3、 通过对丰城居民的住房消费行为特征的调研，来分析丰城住宅消费群的市场潜力，为本项目提供科学、可操作的实战依据。 二、市场调研结果摘要 关于置业区域：有23.1%的消费者选择丰城市老城区，76.9%的选择丰城市新城区。 关于住宅类型：53.5%的消费者选择5—6层的多层住宅， 27.8%选择3—4层的联排别墅及别墅，8.7%选择7层住宅，还有10%选择其他类型住宅。 关于置业面积： 65.2%的消费者选择三房二厅，其中选择110－130m2 的占71%；20.2%的消费者选择二房二厅，其中选择80-100 m2占54%。 关于购房总价：42.8%的消费者选择7—9万元的总价，18.3%选择5—7万元的总价，选择9—11万元的占17.9%，选择11—15万元的占9.6%。 关于置业考虑因素：在新区购房时，首要考虑因素为价格的消费者占29.9%，其次是配套占27.9%，社区环境占27.0%，户型和自然景观各占25%和18%。 关于小区配套设施：62.9%的消费者选择小学、名牌中学，61.6%的消费者选择小区超市，53.6%的消费者选择医疗卫生室，52.6%选择幼儿园， 49.3%的选择体育运动场所，选择菜场的占47%。选择商业步行街的消费者有40.7%。 关于物业管理：安全保卫和卫生清洁问题是受访者对物管提出的最多要求，分别占66.9%和63.9%。小区绿化管理和公共设施、设备日常运行、维修及保养也是消费者很关心的问题，分别占：55.6%和46%。 第二章 丰城市概况 第一节 自然条件 第二节 城市区划 一、市域现状 二、行政区划 第三节 经济发展 一、 人口 2002年，全市总人口126.43万人（公安年报），比上年净增加1.56万人，增长1.2%。农业人口98.22万人，比上年净增加0.35万人，增长0.4%；非农业人口28.21万人，增加1.21万人，增长4.5%。在总人口中，男性人口66.97万人，女性人口59.46万人。到年末，市区常住人口为18.23万人，比上年净增加0.78万人，增长4.5%，市区人口占总人口的14.4%。 指标 1999年 2000年 2001年 2002年 年末总人口(万人) 119.47 122.69 124.87 126.43 老楼推测：市区常住人口为18.23万人，比上年净增加0.78万人，若按人均30平方米来计算，每年新增住房面积2.34万平米。 二、经济总量 国内生产总值： 2、固定资产投资： 3、地方财政收入： 以上数据显示，丰城市财政收入呈现波动发展 4、职工年平均工资与城乡居民存款余额： 老楼推测：职工年均工资为8079元，月均工资673元，双职工每月家庭收入1346元，若按30%月供，每月可承担400元月供，按30年计算可承担8万元贷款，可购买10-12万元的商品房。 5、施工和竣工房屋面积： 老楼推测：由于丰城2002年商品房投资才2900万元，可见商品房在竣工房屋中的比重过小，说明丰城自建房、集资建房数量远大于商品房。 三、 丰城市产业结构 2002年丰城市国民经济快速增长，全民完成国内生产总值（GDP）47.81亿元，比上年增长8.2%。 产业结构更加合理，第一、二、三产业增加值在国内生产总值总的构成比例由上年的37：26：37