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市 场 篇 壹、宝山区房产市场供需分析 一、宝山区期房预售市场推量案分析 单位：平方米 年 份 个案数 推案量 住宅楼 综合楼 1999（1季度） 17 232,732 232,732 0 1999（2季度） 16 279,700 279,700 0 1999（3季度） 18 213,943 184,619 29,324 1999（4季度） 27 420,994 420,994 0 1999合计 78 1,147,369 1,118,045 29,324 2000（1季度） / 338,600 338,600 0 2000（2季度） / 354,500 354,500 0 2000（3季度） 67 466,367 466,367 0 2000（4季度） 13 106,105 106,105 0 2000合计 / 1,265,572 1,265,572 0 2001（1季度） 7 132,078 132,078 0 2001（2季度） 35 541,391 535,968 5,424 2001上半年合计 42 673,469 668,046 5,424 说明：宝山区个案数自1999年以来基本上呈现逐年上升态势，至2000年第三季度时到达峰 值，出现了单季推案67个的记录。不过2000年第三季度的推案个案数虽然是历来各个季度之首，但是推案总量却并不高，大多为小规模住宅社区。从预售推案总体面积上看，2000年前3季度比上年同期增长59.6%。自2000年第4季度开始，宝山区房地产供应出现较大幅度的回落，单季供应量仅为10万平方米左右，较之3季度下降了75%左右。而在2001年二季度中又出现较大幅度的跳升，达到前所未有的54.1万平方米。供应量急剧起落反映了宝山楼市供应的不稳定性特征。 从上表中还可以看出目前综合楼市场依然不是宝山区开发重点，市场供应量几乎为零。 二、宝山区预售市场实际成交量分析 时 间 成交套数（套） 成交面积（m2） 1999 (1季度) 1,731 152,977 1999 (2季度) 1,839 181,098 1999 (3季度) 1,534 157,276 1999 (4季度) 2,446 250,873 1999合计 7,550 742,224 2000 (1季度) 3,224 265,000 2000 (2季度) 3,154 340,736 2000 (3季度) 3,093 330,880 2000 (4季度) 1,714 197,303 2000合计 11,185 1,133,919 2001(1季度) 2,532 278,877 2001(2季度) 2,761 303,339 2001上半年 5,293 582,216 说明：近年来宝山区房地产市场实际成交套数和成交面积呈现逐年稳步上升趋势，区域市场需求量逐年放大。其中特别以 外区客源支撑的大华地区、本区客源支撑的宝钢地区需求量为最。 2000年全年成交量较1999年上升增长52.8%，同时单套成交面积也逐渐扩大，进一步反映了宝山地区楼市的旺盛需求。 综合分析成交面积和成交套数，1999年为98 M2，2000年1到3季度为99M2，平均单套面积趋于稳定。但自2000年2、3两季度以来，市场主力需求已跃升为110 M2/套，并一直保持到现在。从中可以看出，目前宝山区域市场的需求主力为90M2面积的二房以及120—130 M2面积的三房。客户对房型的需求逐渐转变为舒适型的内部机能空间完善的住宅户型。 三、宝山区总体市场去化分析 表一： 2001年二季度上海市预售登记前50名排行榜（宝山区） 区县 项目名称 总面积 公司名称 排位 宝山 新沪路1059弄 29629 大华（集团）有限公司 6位 宝山 岭南雅苑 24448 上海建法房地产有限公司 9位 宝山 康华苑 20699 大华（集团）有限公司 13位 宝山 乾泽苑 17794 上海乾溪置业总公司 17位 宝山 华能时代花园 12185 上海华能名士实业有限公司 45位 表二： 宝山区单套单价和成交套数比例图 表三： 宝山区单套面积与成交套数比例图 表四： 宝山区单套总价和成交套数比例图 贰：闸北区房地产市场综述 一、闸北区期房预售市场推案量分析 单位：平方米 年 份 个案数 总推案量 住宅楼 综合楼 1995 年合计 28 460,822 200,474 360,348 1996 年合计 46 667,550 451,948 215,602 1997（1季度