房地产投资分析 6房地产投资估算与融资方案.pptVIP

第6章 房地产投资估算 与融资方案 第一节 房地产投资估算 房地产投资估算中所讨论的投资，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用； 经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产 （1）估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围、所确定的各项工程内容相一致。 （2）估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理，不提高或者降低估算标准，不重复计算或者漏项少算。 （3）估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分（4）估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或者调整。 （5）估算的准确度应能满足建设项目决策分析与评价不同阶段的要求。 （1）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。 （2）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及有关机构发布。 （3）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准的物价指数。 （4）部门或行业制定的投资估算办法和估算指标 （5）拟建项目所需土地、设备、材料的市场价格。 （6）拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量。 （7）土地出让金及地价款等有关政府部门制定的有关规定及相关的市场资料。 （8）地方政府制定的有关取费标准。 （1）投资估算是投资决策的依据 （2）投资估算是制订项目融资方案的依据 （3）投资估算是进行项目经济评价的基础 （4）投资估算是编制初步设计概算的依据 1、土地征用拆迁费： 土地征用拆迁费分为农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。该项费用的具体估算可根据《中华人民共和国土地管理法》及国家和地方有关标准进行。 城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 2、土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将士地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。 其主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等 以出让方式取得城市熟地土地使用权，土地出让地价款主要包括土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等；以出让方式取得城市毛地土地使用权，土地出让地价款主要包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费等，但开发商需要进行房屋拆迁和土地开发活动，相应支付城镇土地拆迁补偿费用；以出让方式取得农村熟地土地使用权，土地出让地价款主要包括土地使用权出让金、土地征用拆迁费、土地开发费或城市基础设施建设费等；以出让方式取得农村生地土地使用权，土地出让地价款主要包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费（没有则不计）等，但开发商需要进行农村土地征用补偿及进行相应的土地开发，从而发生土地征用拆迁费及土地开发费等。 3、土地转让费 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让，并且应符合国家关于土地使用权转让的相关政策法规。土地转让费的具体数额可参照专业评估报告，根据市场行情确定 4、土地租用费 土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见 5. 土地投资折价 土地投资折价是指房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。 在一般的房地产开发项目中，土地出让地价款或土地转让费发生的情况较多。土地费用的估算，一般采用市场法，通过调查项目所在地的市场价格、征用标准、补偿价格等来确定。 前期工程费主要包括：房地产开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 项目的规划、设计、可行