房地产金融 第9章 项目融资.pptVIP

房地产金融 学时：32 学分：2 课程性质：限选 任课教师：周霞 第九章项目融资 第一节 项目融资概述 第二节 项目投资结构 第三节 项目融资结构 第四节 项目资金结构与资金成本 第五节 项目融资风险及其管理 何谓项目融资？ 从广义上讲，凡是为了建设一个新项目、收购一个现有项目或者对已有项目进行债务重组所进行的融资，均可称项目融资，即“为项目进行融资”； 狭义的项目融资则专指基于特定项目的资产和预期收益的无追索权或有限追索权的融资。 无追索权的项目融资 也称为纯粹的项目融资，是指除抵押资产外，贷款人对项目发起人无任何追索权，只能依靠项目所产生的收益作为还本付息的惟一来源。 贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益。 贷款人为保障自身的利益必须从该项目拥有的资产取得物权担保。 如果该项目由于种种原因未能建成或经营失败，其资产或收益不足以清偿全部贷款时，贷款人无权向该项目的发起人追索。 有限追索权的项目融资 是指贷款人可以在某一特定阶段或在规定范围内对项目发起人进行追索，项目发起人只承担有限的债务责任和义务。 其有限性主要体现在： （1）在项目的建设开发阶段，贷款人有权对项目发起人进行追索；项目完成且达到预计营运能力，即项目进入正常运行阶段，贷款就变为无追索的。如果是通过单一目的的项目公司进行的融资，则贷款人只能追索到项目公司，不能对项目发起人追索。 （2）贷款人有权向第三方担保人追索。但担保人承担债务的责任，以其提供的担保金额为限。 项目融资与传统贷款的区别 项目融资的特征 以项目为导向：依据项目未来的现金流量和项目资产，而不是项目发起人或发起人的资信 有限追索或无追索 风险分担、担保结构多样化 实现资产负债表外融资 融资成本高 资产负债表外融资 又称非公司负债型融资，是指项目的债务不表现在项目发起人/发起人的公司资产负债表中的一种融资形式。债务最多只以某种说明的形式反映在公司资产负债表的注释中。 对于正在从事超过自身资产规模的项目投资，或同时进行几个较大项目开发的项目发起人而言，可以使其以有限财力从事更多的投资。 如，对于大型项目的发起人而言，由于该类项目的建设周期和投资回收期比较长，如果项目的贷款安排全部反映在公司的资产负债表上，很有可能造成其资产负债比超出银行所能接受的安全范围，因而严重影响公司的筹融资能力。采用表外业务，将项目的债务以某种说明的形式反映在资产负债的诠释中，则可以很好地避免这一问题。 项目融资的产生与发展 最早的萌芽：13世纪英国德文郡白银矿项目。 17世纪英国私人业主建造灯塔的投资方式。 现代意义上的项目融资产生于20世纪30年代美国石油开发。 20世纪40年代至60年代，美国为石油天然气项目安排的融资活动中，抵押物的范围从现存产品扩展到了预期生产出的部分或全部产品。 20世纪70年代开始，自英国北海油田开发项目起，开始以项目收入为还债来源。 至80年代，项目融资被许多国家用于大规模基础设施建设。 之后，受世界经济危机影响，项目融资经历了相对低潮期。 80年代中期迄今，BOT、ABS等更为灵活的项目融资模式不断出现， 我国的项目融资实践 始于世界银行项目贷款。 为尽快解决能源、交通、通信等基础设施严重不足的问题，自20世纪80年代中期开始，项目融资在我国的一些大型投资项目中成功应用。 20世纪90年代以来，重庆地铁、深圳地铁、北京京通高速公路、广深高速公路、广西来宾电厂等项目陆续采用BOT模式建设成功。 此外，围绕着大型购物中心等商业性项目融资在我国的运用也逐渐展开。 适用范围 主要适用于资金需求量大、投资风险大、投资回收期较长、传统融资方式难以满足融资需求，一旦成功后可以获得稳定的现金流的大型工程项目。 特别适用于： 1.石油、天然气、煤矿、各类矿产等资源开发项目。 2.交通运输、电力、农林、公用、通信等大型基础设施项目。 3.大型轮船、飞机等制造业项目。 成片土地开发、成片旧城拆迁改造。 购物中心、豪华饭店、游乐园等大型商业设施项目。 项目融资的参与者 项目发起人 项目的直接主办人和项目管理公司 项目的贷款人 项目建设的工程公司 项目的设备、能源、原材料供应者 项目产品的购买者或项目设施的使用者 项目融资顾问、法律顾问等各专业技术咨询服务机构 其他项目参与者 项目发起人 项目发起人是项目的倡导者，也是项目投资者。通过项目的投资活动和经营活动，获取投资利润和其他利益。 在有限追索的项目融资结构中，项目发起人拥有项目公司的全部或部分股权，提供部分资金外，还需要以直接担保或间接