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《金马广场市场调研》 培训教案 一、市场调查目的 市场调查是市场研究和分析工作的基础部分，是所有决策的基础。通过调查可以了解市场至目前为止的动态状况，并为市场未来的发展做出动态预测，工作的重点在于找出市场结构的薄弱部位、市场空白点及未来可能的需求增长点。尤其是商业房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究的作用市场定位寻找依据。 ★调研对象 姓名、年龄、性别、住址、教肓程度、家庭人口、收入情况、职业、从事行业、职位等； ★消费习惯 消费频率（三天、一个星期、一月、其它）； 交通工具（步行、公共车、自行车、自驾车、出租车、其它）； 消费者购买商品选择场所（商场、超市、专卖店、步行街、专业市场等）； 消费购物滞留时间（0.5－1小时、1－2小时、2－4小时、5小时以上）； 消费者喜欢的购物环境档次（中档、高档、低档）； 消费者对购买品牌商品情况比例（经常、不经常）； 消费者购物所选择的休闲购物伴侣（丈夫或妻子、男/女朋友、同事、子女等）； 消费者购物常关注的商品是（服装、皮具、化妆品、金银首饰、鞋帽、饰品、其它用品等）； ★商场超市购物行为 消费者对购物场所的关注因素（购物环境、方便、商品质量、品牌、价格、停车、其它等）； 消费者购物金额一次性花费（50以下、50-100、100-300、300-500、500-1000、1000-2000、2000以上）； 消费者购物总开支比重（一个月为限）； ★餐饮消费行为 消费者月餐饮消费支出占总收入比重； ★娱乐消费行为 消费者娱乐消费支出占总收入的比重； ★消费者对本项目地块的看法 消费者对本项目配套设施的看法（大型购物商场、大型超市、大型餐饮、名品商店等）； 消费者不认同本项目的原因（周边环境、交通环境、不在市中心、距离远、其它等）； 消费者对本项目功能规划的看法（业态布局、档次、中央空调、电梯、休闲、餐饮、其它等）； 2）经营者访谈调查 ★对商铺的价格，区位，面积，租金等方面的要求 ； ★经营者对物业管理的要求，如以下问题： 1、物业管理费用； 2、对房屋的使用、维修、养护； 消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理； 清洁卫生； 车辆行驶及停泊； 公共秩序； 主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事★经营者对商场和步行街经营看法 ★经营者主力商家的要求 ★经营者对经营方式的要求（只租不卖、产权式经营、其它等）； ★对开业后统一宣传的要求； ★对统一收银和现场收银的要求； ★对项目综合功能的看法； 项目的经营所选择的经营种类决定了该物业的商业指向，它包容什么样的经营者，她为投资者描绘的是哪个行业的经营前景均来源于此。商业经营的门类制定的依据一般有两种方式，一是采用商业辐射的延续性考虑，根据已有商业经营氛围的影响发展延续性经营；二是采用发掘性的考虑，发掘市场需求，设置填补空白的业种。 ★对功能区分和功能组合的要求；（布局、档次、通道） ★对业态分布组织和平面分布组织的要求； ★对景观性设施的布局要求； ★对电梯等配套设施的要求； 大型商店营业部分层数为四层及四层以上时，宜设乘客电梯或自动扶梯；商店的多层仓库可按规模设置载货电梯或电动提升机、输送机。部分经营者谈到：当只设单向自动扶梯时，附近应设置相配的楼梯。另外，受访者也谈到购物中心其他一些应该配置的设施：如出售服装的柜台较多时应设试衣室。 举例：如某商城配套停车面积约2万㎡，其中小型汽车位约700多个、大型货车位约300多个、摩托车及其他车位约2200个，大大满足商城停车配套之需。商城特配10000平米专用仓储库、设有4800平米专业货运配送中心，仓储、配送便利自如。约3000㎡的大型商业中心花园为商城提供了一流的商贸活动休憩空间★对休闲性广场的要求； ★对娱乐功能设施的布局要求； ★对地段价值的判断； ★对本项目的看法及期望值的判断； ★对本项目市场形象定位的看法； ★对经营品牌的要求； ★对租售价格的看法； 3)投资者访谈的调查 ★对本项目地段价值的判断；（商业氛围、交通、城市规划、升值潜力、租金水平等） ★对销售价格的看法；（销售均价、高低程度） ★对投资实力的判断；（投资总价在什么范围内） ★对投资面积的要求；（开间、进深、面积需求） ★对后续经营管理的要求； ★对投资心态的判断；（自营、出租、投资回报、升值转让、其它） ★对投资回收年限的要求；（10年以下、10-12年、13