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狮子林大街地块经济分析 假设开发6.5层板式多层住宅,北端附加一9层板式小高层住宅: 住宅可用地面积3.35公顷（约合50亩），总土地费用为1亿元，总可售建筑面积约7.72万平方米，由此计算的楼面土地及大配套费用分摊约为1295元。具体计算过程如下： 1、经济技术指标估算 占地面积 3.35公顷 总可售建筑面积 7.72万平方米 住宅建筑面积 7.37万平方米 经营性公建 0.35万平方米 住宅层数 6.5层+9层 住宅楼形式 板式 条式住宅楼间距 18米 条式住宅楼进深 13米 住宅建筑密度 31.4% 住宅朝向 南偏东30°(局部东偏南) 总容积率 2.15 2、成本估算表 项目 住宅单方造价（元） 经营性公建单方造价（元） 楼面土地及大配套费用分摊 1295 1295 工程建设费 1000(地基处理:50,土建费用:900,电梯费用:20,监理费用:10,其他费用20,) 2100 工程建设 其它费 前期费 50 50 区内公建 50 50 区内配套设施费 320 320 销售费用 80 80 公共设施维修费 20 20 管理费 50 50 营业税 163 163 贷款利息 100 100 总计 3128 4228 3、产品造价分析 6.5层的板式多层住宅,一梯两户,6跃7,可不设置电梯及地下室;砖混结构体系; 9层的板式小高层住宅不属高层居住建筑，每个门栋设置1部电梯；可以不设地下室；封闭楼梯间出屋面；室内、室外消防给水；消防强、弱电系统；现浇砼框轻结构体系；每户的公摊面积较大。 二、经济测算分析 1、本测算针对以上假设加以分析，由此计算的经济效益如下： 项目 住宅 商业 总土地面积 50亩 总土地费用 10000万元 总建筑面积 7.72万平方米 住宅建筑面积 7.37万平方米 经营性公建建筑面积 0.35万平方米 容积率 2.15（按红线内用地计算） 单方总成本 3128元/平方米 4228元/平方米 总投资 24533万元 目标销售价格 3600元/平方米 7000元/平方米 单方利润 472元/平方米 2772元/平方米 销售总收入 28982万元 总利润 4449万元 项目利润率 18.1% 2、测算说明 目前该地块没有准确电子文件,因此土地面积不准确; 目前该地块周边项目较多，销售平均价格为3000元/平方米——4000元/平方米，大多数项目的销售均价略高于我公司根据土地成本测算的单方总成本； 根据我公司以往运作项目的经验，结合该地块的情况，预计其目标销售均价可以达到3600元/平方米； 该项目的运作须解决两个焦点问题： 在目前周边项目销售均价较低和产品供应量较大的情况下，保证3500元/平方米的销售均价和较快的销售速度； 在众多的多层项目中创出特色和水平。 假设开发6.5层板式多层住宅和9层小高层住宅,北端附加一18层板式高层住宅: 住宅可用地面积3.35公顷（约合50亩），总土地费用为1亿元，总可售建筑面积约8.93万平方米，由此计算的楼面土地及大配套费用分摊约为1120元。具体计算过程如下： 1、经济技术指标估算 占地面积 3.35公顷 总可售建筑面积 8.93万平方米 住宅建筑面积 8.58万平方米 经营性公建 0.35万平方米 住宅层数 6.5层+9层+18层 住宅楼形式 板式 条式住宅楼间距 18米/30米 条式住宅楼进深 13米 住宅建筑密度 27.6% 住宅朝向 南偏东30°(局部东偏南) 总容积率 2.67 2、成本估算表 项目 住宅单方造价（元） 经营性公建单方造价（元） 楼面土地及大配套费用分摊 1120 1120 工程建设费 1260(地基处理:60,土建费用:995,电梯费用:95,监理费用:10,其他费用20,地下人防费用:80) 2100 工程建设 其它费 前期费 50 50 区内公建 50 50 区内配套设施费 320 320 销售费用 80 80 公共设施维修费 20 20 管理费 50 50 营业税 163 163 贷款利息 100 100 总计 3213 4053 3、产品造价分析 6.5层的板式多层住宅,一梯两户,6跃7,可不设置电梯及地下室;砖混结构体系; 9层的板式小高层住宅不属高层居住建筑，每个门栋设置1部电梯；可以不设地下室；封闭楼梯间出屋面；室内、室外消防给水；消防强、弱电系统；现浇砼框轻结构体系；每户的公摊面积较大。 18层的板式高层住宅属高层居住建筑，每个门栋设置2部电梯，设置消防电梯并带前室，封闭楼梯间，乙级防火门；室内、室外消防给水；消防强、弱电系统；10层以上设置外连廊；各楼座均需建设人防地下室；短肢剪刀墙结构体