第三微观市场供给分析.docVIP

第三部分·微观市场供给分析 此次调研主要分为2个部分：武汉各片区市场中高档项目数据调研和武汉别墅项目专题调研。 从各区域对丝宝地产项目的影响的程度划分，分为：项目所在沌口片区；汉阳片区；其它片区等3部分说明武汉市房地产微观市场的供给情况。 每个部分按照基本指标、物业指标、主要客户群体划分等3个方面进行分析，其中 基本指标包括：项目规模指标、物业类型和容积率指标、绿化率和实用率指标、户车比和车位类型指标、物业管理费指标； 物业指标包括：主力户型和面积区间指标、名义均价及实际按揭均价指标、销售进度及畅/滞销户型分析； 主力客户分析主要包括对片区主要客户的特点进行分析说明。 1.项目所在沌口片区分析（不含后官湖板块别墅项目） 多年前的沌口只是汉阳一个偏僻的角落，然而随着开发区的建立和神龙汽车城的落户,沌口已经成为武汉乃至全国有名的汽车城。目前，武汉市财政的1／10来自于沌口，预计今后5年内沌口开发区工业总产值将达到1500亿元。良好的发展态势吸引了众多国内外知名企业的目光摩托罗拉公司、恒冠集团、武船、武锅、海尔都有项目开发区。东风总部正式进驻武汉，法国PSA、日本日产、本田三大世界汽车巨头齐聚武汉；东风汽车有限公司、神龙公司、东风本田公司，将构成中国汽车市场上的“武汉金三角”。跨国汽车企业如此密集布局于一地，在全国绝无仅有，在全球也不多见。 沌口开发区已基本形成以汽车工业为龙头，以高新科技为支撑，造纸印刷、食品饮料等各类产业同步推进的经济发展格局。 沌口开发区以318国道为中轴已基本形成318国道以西的工业区和318国道以东的生活区格局。以东风阳光城、金色港湾、海天一色为代表的现代居住区，以新江汉大学，体育中心，时代商业广场为代表的文化商务区，以三角湖、后官湖为代表的旅游度假区，以郭徐岭物流中心为代表的现代物流区。至此，沌口开发区房地产行业的板块划分已经日渐明了，即以金色港湾为代表的三角湖板块；和时代商业中心为代表的沌口中心区板块；以为代表的后官湖板块。开发区房地产开发也从天鹅湖山庄一支独秀的假日地产时代进而发展为以东风阳光城、金色港湾、海天一色鼎立之势的及居住、休闲二为一体的地产时代，确定了沌口地产开发的基调。目前开发区主要的住宅项目有东风阳光城、金色港湾、大洋彼岸、奥林花园、泰合百花公园、水木清华、佳和馨居、东方夏威夷包括临近开发区的南国明珠等，已多达十余个之多，这些大型的地产项目和开发区内雄厚的购买力相互融合，迸发出武汉最鼎盛的人气。 短短2年间，片区的住宅均价也由2001年的900多元/平方米上涨到2003年中旬的1900元左右涨幅接近110%。楼盘综合素质也有大幅的提升。 开发区的住宅小区刚开发时由于地理位置距市区较远，生活配套设施不全，销售价格较低，随着开发区建设规模的不断扩大，各种配套设施的不断完善，加之本身的环境优势日益显现，现在的的房价已今非昔比。以早期开发的绿岛花园为例，一期住宅的销售价格在900元/平方米左右，而现在开发的后期住宅价格已达到1400多元/平方米，四年时间房价上涨近500元/平方米；2002年7月开盘的金色港湾，短短8个月的时间也由1500元/平方米涨到1800元/平方米，涨幅达到20%，这些市场信息反过来强烈地刺激了开发区购买力，致使市场温度再度提升。 表-1 供给调研楼盘楼盘名称 占地面积/平方米 建筑面积/平方米 佳和馨居 80000 120000 中心板块 东风阳光城（1期） 126000（1期）600000（总） 117000（1期）492000（总） 水木清华（1期） 200000 70000 泰合百花公园（1期） 53360（1期）200000（总） 75000（1期）250000（总） 阳光丽景 28000 50000 奥林花园 257076 300000 三角湖板块 金色港湾(3期)533333 500000 简析： 由以上数据可以看出：沌口开发区主要在售项目总占地规模均在20万方以上，如东风阳光城更是达到60万方的占地规模，仅有早期项目阳光丽景和受地块限制的佳和馨居占地低于10万方。 根据区位指标来看，目前中心板块汇集项目较多，随着武汉新区项目的不断启动，对沌口片区地产市场将会带来一定影响。未来片区的竞争将会非常激烈。1.1.2物业类型与容积率指标分析 表-2 物业类型与容积率对比分析楼盘名称 多层/栋 小高层/栋 联排/栋 别墅/栋 容积率 金色港湾(3期) 东风阳光城（1期） 30 / / 4 11 / 0.82 水木清华（1期） 14 / / / 8 / 1.13 泰合百花公园（1期） 18 2 / / / / 1.22 阳光丽景 12 3 4 / / / 1.8 奥林花园 47 9 / / / / 1.16 简析：1.1.3