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基于层次分析和模糊综合评判房地产金融生态环境评价 　　摘要:根据房地产金融生态环境的概念和特点建立房地产金融生态环境评价模型,结合层次分析法确定各影响要素的权重,用模糊综合评价方法评判房地产金融生态环境的质量状况。该评价方法能够较好地反映房地产金融生态环境的好坏,可以为优化房地产金融生态环境提供决策依据,评价结果简单直观。 　　Abstract: An evaluation model of real estate financial ecological environment is established on analytic hierarchy process. Combining analytic hierarchy process to evaluate qualitative factor, fuzzy synthetic evaluation method is used to evaluate environmental quality, in which experience of experts can be used sufficiently. Evaluation results are simple and evident, which can reflect existing real estate financial ecological environmental quality condition perfectly and provide reference for decision-making to optimize real estate financial ecological environment. 　　关键词:房地产金融生态;金融生态环境;层次分析;模糊综合评判 　　Key words: real estate financial ecology;financial ecology environment;analytic hierarchy process;fuzzy synthetic evaluation 　　中图分类号:F830.9文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)05-0020-03 　　 　　0引言 　　房地产金融生态是房地产金融活动参与各方为了其生存和发展,与生存环境之间及参与主体之间在长期的密切联系和相互促进作用过程中,通过分工、合作形成的具有一定结构特征,执行一定功能作用的动态平衡系统,它是金融生态系统的有机组成部分[1]。参照生态学对生态系统的分析,笔者把房地产金融生态系统界说为由房地产金融主体及其赖以存在和发展的房地产金融生态环境构成的动态平衡系统,其中房地产金融生态环境指由居民、企业、政府和国外等部门构成的房地产金融产品和房地产金融服务的消费群体,以及房地产金融主体在其中生成、运行和发展的经济、社会、法治、文化、习俗等体制、制度和传统环境。它构成房地产金融主体的服务对象和活动空间,决定着房地产金融主体的生存条件、健康状况、运行方式和发展方向。 　　理论上说,统一的经济体内的各个地区之间不应存在明显的房地产金融生态环境差异。然而,由于我国地区经济发展发展路径的差异、中央政府主导的非均衡区域发展策略等原因,各地区之间的房地产金融生态环境存在着巨大的差异[2]。 　　1房地产金融生态环境评价指标体系的构建 　　房地产金融生态环境是房地产金融生态系统正常运行的基础和保障,良好的房地产金融生态环境可以降低房地产金融风险,促进房地产金融资源合理配置和保值增值,保证房地产金融生态系统的高效产出并且可以有效防止房地产金融主体的机会主义行为,促使其将各种成本内在化到自己的治理结构中。根据上述房地产金融生态环境所包括的主要内容,并借鉴我国城市金融生态环境的构成,可以确定我国房地产金融生态环境的构成要素,如图1所示。 　　对房地产金融生态环境各要素做了进一步的细化,最终形成了由评判目标层、基本要素层和指标层构成的递阶层次结构,即为房地产金融生态环境评价指标体系,如图2所示。在评价指标体系中,既有定量化因素,又有定性化因素,且相互影响、相互制约。评价指标选取的原则是以尽量少的指标,反映最主要和最全面的信息[3]。 　　2层次分析法确定权重向量 　　指标权重表示指标在指标体系中的重要程度,权重的确定是准确进行房地产金融生态环境评价的关键。确定权重的方法很多,本文利用层次分析法。层次分析法是一种定性与定量相结合的决策方法,具有分层渐进的特点。通过层次分解将复杂系统化成若干个简单系统,把复杂问题分解为若干有序层次,并根据对一定客观事实的判断,就每一层次中各元素的相对重要性给予定量描述,按重要性次序进行权重赋值,通过对各层次的分析导出