2007年湘潭市房地产形势报告.docVIP

2007年湘潭市房地产形势报告 长沙市盛凯房地产顾问有限公司 2007年，湘潭市认真贯彻国家进一步加强房地产市场宏观调控的政策，全面加强和规范房地产管理，积极开征二手房交易市场营业税、所得税和土地增值税，深入推进廉租住房制度，全市房地产业健康快速协调发展。总的来讲，2007年湘潭市房地产市场呈现出如下特点： 一、房地产开发投资快速增长，供销两旺。 2007年，全市房地产开发投资35.18亿元，比上年增加48.8%；房地产销售额33.57亿元，增长35.35%；商品房销售面积187.05万㎡，增长12.4%；商品房竣工面积138.15万㎡，增长47.91%（以上数据来自市统计局）；商品房预售面积164.35万㎡，总量与上年基本持平，其中商品住房批准预售141.79万㎡，供销比为0.8:1，与2006年相比供销比下降。 二、房地产金融政策从紧，对湘潭房地产市场影响小。 2007年，国家继续实施房地产宏观调控政策，紧缩银根，抑制投资，综合频繁使用货币政策来进行宏观调控。2007年一年之中六次上调金融机构存、贷款基准利率，2007年12月21日，除活期存款利率下调，其余存、贷款基准利率全线上调，其中一年期贷款基准确性利率由年初的6.39%上调至7.47%，上调幅度16.9%。2007年，中央银行为了加强对各专业银行的资金调控，10次调整存款准备金率，由年初的9%调整到14.5%，无论是调整的频率，还是调整的幅度都是近年来十分少有的。 截止到2007年12月末，湘潭市各项贷款余额273.05亿元，其中涉及房地产贷款额26.13亿元，与2006年相比，增长9.08亿元；本外币存款额为455.2亿元，比年初增加63亿元。由此可见，在国家银根紧缩的形势下，涉及房地产的贷款仍有较大幅度的增长，一方面说明湘潭市房地产市场较为繁荣，另一方面，也反映了金融机构对房地产业信心并未随国家宏观政策而受到影响。 贷款基准利率 存款基准利率 存款准备金率 时间 1年 活期 1年期 时间 调整前 调整后 07.3.18 6.39 0.72 2.79 07.1.5 9% 9.5% 07.5.19 6.57 0.72 3.06 07.2.16 9.5% 10% 07.7.21 6.84 0.81 3.33 07.4.5 10% 10.5% 07.8.22 7.02 0.81 3.60 07.4.29 10.5% 11% 07.9.15 7.29 0.81 3.87 07.5.18 11% 11.5% 07.12.21 7.47 0.72 4.14 07.7.30 11.5% 12% ? ? ? ? 07.9.6 12% 12.5% ? ? ? ? 07.10.13 12.5% 13% ? ? ? ? 07.11.10 13% 13.5% ? ? ? ? 07.12.8 13.5% 14.5% 三、二手住房交易欠旺，但价格涨幅明显。 2007年二手房成交套数3453套，其中二手住房成交套数3084套，成交面积30.17万㎡，成交金额29.85万元。与2006年相比，2007年比2006年虽然套数略有增加，但增加幅度不大，相对于增量市场销售火爆形势，存量房交易市场显得冷清。湘潭市从8月份实行房地产税收一体化管理，税务部门在二手住房交易环节开征营业税、所得税和土地增值税，为了抢避税的时间，使二手住房交易集中在7月份之前，政策实施后，波及到07年下半年二手住房交易冷清，呈现出上半年红火、下半年清淡的特点。 湘潭市二手住房近两年成交情况 成交单价（元/㎡） 成交面积（万㎡） 成交金额（万元） 成交套数 2006年 2007年 2006年 2007年 同比% 2006年 2007年 同比% 2006年 2007年 同比% 743.44 967.37 24.47 30.17 33.52% 18192 29185 83.71% 2472 3084 8.38% 由上表可以看出，2007年二手住房均价增加了223.93元/㎡，2007年比2006年的上涨幅度为30.12%，而商品住房上涨幅度为12.07%，二手住房的上涨幅度明显高于商品住房。随着商品房价格的逐步上升，二手住房价格受到较大影响，老城区地理位置优越，交通便利的二手住房价格不菲，尤其是有地缘优越的二手住房，如白石公园附近的房屋虽然较旧，好的楼层房屋仍可以卖到接近新房的价格，而且这一块房屋租赁市场也十分火爆，说明人们购买二手住房时，十分注重房屋位置、生活的便利等因素。 四、廉租住房供应力度不断加大。 2007年廉租住房实物配租面积15669㎡，较上年增加了273%。全国各大中城市房地产市场价格大幅上扬，而湘潭市商品住房价格只是保持稳中有升的态势，这与湘潭市认真贯彻廉租房政策密不可分。廉租住房政策不