2011年南山相城项目营销推广报告5.pptVIP

* 客户来源 客户职业 置业目的 驱动因素 预计比例 相城核心区（元和、陆慕、蠡口） 私营业主、原住民、中高级公务员、企业员工 子女购房、首改、首置 地缘、配套、居住习惯、工作缘 40% 相城其他乡镇 私营业主、原住民 子女购房、首改 地缘、配套、交通 20% 园区（湖西、东环沿线） 企业白领 、中产家庭 换房、子女购房、父母买房 成熟配套、距离交通 20% 其他区域 企业中产、私营业主、公务员 首置、首改 工作缘、配套、距离 20% 大势研判 楼市格局 探寻项目发展背景 项目价值梳理 竞争市场分析 项目定位 客户探寻 价格定位 我们有什么？ 与对手比如何？ 基于项目背景和优劣势下的市场占位 充分考虑到2011的市场客观因素的影响，结合本项目在相城核心区的地段优势、产品优势的等各方面因素考虑，我司建议销售价格上采用“高开、平走”的价格策略。首批房源中小户型产品的“高单价，低总价”的特性，也使项目具备了价格高开的依据。 依据每批开盘组团位置以及产品组合和推盘时间的不同，做到区别化定价和有机组合，前3批以5%的幅度递增，第4批递增8%，整体拉升20%。 价格策略： 项目价格策略 个案选取 选择区域在售及具有代表性的项目，通过市场比较法，初步判定本案售价 住宅个案选择：中惠晨曦馨苑、康桥丽都、合景峰汇国际 项目编号 项目名称 价格 权重 A 中惠晨曦馨苑 11500 40% B 康桥丽都 11000 35% C 合景峰汇国际 12000 25% 价格建议 【当前市场比较价】 表:价格拟合系数表 比较内容 权重 A B C 中惠晨曦馨苑 康桥丽都 合景峰汇国际 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 区位 30% 0.95 0.285 0.90 0.270 0.90 0.270 交通 10% 0.95 0.095 0.95 0.095 0.95 0.095 配套 15% 0.95 0.143 0.95 0.143 0.90 0.135 户型 15% 0.95 0.143 0.90 0.135 1.15 0.173 规划 10% 0.95 0.095 0.95 0.095 1.05 0.105 产品力 10% 0.8 0.080 0.80 0.080 1.10 0.110 品牌 10% 0.80 0.080 0.80 0.080 1.05 0.105 合计 100% 　 0.921 　 0.898 　 0.993 价格建议 【当前市场比较价】 推算可得： 本案市场参考价=项目A权重价格+…….＋项目C权重价格 =12300元/平米（毛坯） 备注： 项目的价格由多方因素所决定，如品质、规划、量体等，所以参考个案需要根据各项目的差异性做价格的修正，并在项目权重中有所侧重，最后才能得出适合于本项目的价格 参考对象 销售均价 修正系数 修正价格 项目权重 权重价格 当期拟合价格 A中惠晨曦馨苑 11500 0.921 12486.43 40% 4994.57 12303.02 B康桥丽都 11000 0.898 12249.44 35% 4287.3 C合景峰汇国际 12000 0.993 12084.59 25% 3021.15 价格建议 【当前市场比较价】 市场自然涨幅： 前三年年均涨幅30%，从供应量的角度上来讲，后续涨幅比较偏弱。加之国家新政的影响，以及目前对市场价格和销售量的冲击，所以市场自然涨幅目前保守预计为9% 城市规划利好：成熟度不断完善，轨道交通等因素 保守预估6% 项目（品牌）溢价能力： 保守预估年5%，最高值10%（两年时间同等产品溢 价能力基本成型），从项目上市起开始计算。 上市时间：2011年6月，销售周期1.5年（年销量14万方），2012年年底结案。 上市参考价格=当前市场比较价*（1+当前到上市期涨幅） =12300*（1+9%+6%）=14100 价格建议 【市场涨幅参数】 本案作为一个实力品牌开发商在相城区核心位置陆慕中学地块进行开发，推出的产品中，小户型产品的“高单价、低总价”的特性使项目具备价格“高开”的基础。同时无可复制的地段，结构合理的产品使价格上的“高开” 更加符合市场的对项目的预期。 我司建议： 高层首度上市价格14100元/㎡ 价格建议 依据每批开盘组团位置以及产品组合和推盘时间的不同，做到区别化定价和有机组合，前3批以5%的幅度递增，第4批递增8%，整体