2010年意林小镇项目营销策划报告中.pptVIP

* 北城新区新开发项目中，多数项目为政府及国企公司集资建造的高层住宅，总体档次品质较低，同时忽略社区园林绿化建设，而当地客群仍偏爱低密度、绿化好的住宅，因此部分追求品质的商品房项目均规划有低密度住宅，并努力营造优美的社区绿化环境。 滨河阳光总体规划 沂龙湾总体规划 世纪新筑总体规划 滨河新天地总体规划 奥林匹克花园总体规划 城市主人总体规划 —— 总体规划及园林发展方向 区域市场 —— 建筑立面增加产品溢价空间 600 4300 3700 3900㎡ 29 9个月 260 城市主人 900 4800 3900 2520㎡ 18 16个月 288 沂龙湾 1000 5500 4500 4800㎡ 37 6个月 224 滨河阳光 1000 4600 3600 6200㎡ 48 8个月 384 世纪新筑 涨幅 当前价 起价 月销售面积 月销售量 销售周期 推盘量 项目名称 新区新开发项目对建筑设计均有大幅提升，如沂龙湾层层退台、顶层挑空设计、世纪新筑退台及大开间落地采光窗设计和滨河阳光细致富于变化的立面设计，均在提高项目品质同时增加其溢价空间，而城市主人项目品质则相对较差，因而其市场反映也相对落后。 沂龙湾花园洋房 世纪新筑花园洋房 滨河阳光花园洋房 区域市场 —— 营销手段增加产品力 正面案例 反面案例 推广渠道： 户外：项目周边擎天柱、路牌、围挡、沂龙湾大桥桥梁冠名 平面：临沂市房地产网站、报广 展会：临沂两季房展会 电视：临沂多时段电视广告 推广渠道： 户外：项目周边擎天柱 平面：临沂市内报广 短信：覆盖北城新区地区 600 4300 3700 3900㎡ 29 9个月 260 城市主人 900 4800 3900 2520㎡ 18 16个月 288 沂龙湾 涨幅 当前价 起价 月销售面积 月销售量 销售周期 推盘量 项目名称 本案主要竞品沂龙湾采用多种推广渠道扩大宣传受众，其中包括桥梁冠名、竖立多座擎天柱等，并且社区开工面积大，彰显发展商实力，得到客群广泛认可。而城市主人则最重要其开工量较小，同时广告力度相对较弱，因此其价格和涨幅等均受到影响。这点需要本案引以为鉴。 区域市场 —— 区域客群分析 世纪新筑 澜泊湾 城市主人 沂龙湾 月澜湾 私企业主 政府官员 新市政府 客群分布：新市政府及小商品批发城区域 客群年龄：目标客户年龄集中在30-50岁之间，年龄跨度较大。 从事行业：目标客户以政府官员和浙商老板为主。 置业经历：购房需求以二、三次置业为主，具有丰富选、购房经验是较为理性的购房阶层。 本案地块 小商品批发城 本案地块出市政府与小商品批发城中间位置，但由于来自政府客群地缘性较强，同质而居观念深入，故本案预计客群应以浙商私企业主为主，但可以通过提升产品品质提升来吸引更多政府客户群。 滨河阳光 区域市场 主要竞品 项目位置：南坊通达路过桥200米 总建面积：约120万㎡ 开盘时间：（一期）2008年8月（二期）2010年7月（三期）2010年10月 清盘时间：一期2009年12月 清盘（二、三期正在热销） 容 积 率：洋房、别墅0.9 高层1.5 当前报价：4800元起（洋房） 建筑形态：高层板楼、花园洋房、别墅 主力户型：120-160㎡（洋房） 开 发 商：临沂尚城置业有限公司 沂龙湾 —— 项目概况 规划及建筑风格 社区规划120万平米，项目分六期开发，建设周期约6-8年。项目整体配套完善，会所、恒温游泳馆、双语幼儿园、小学、风情商业街、社区诊所等。 户型理念 沂龙湾 —— 产品特点 市政绿地及商业中心 社区教育机构及会所 商业休闲会所及内置商业街 层层退台设计，加强通风采光及舒适度 顶层局部挑空设计，既增加卖点，又打破顶层低价常规实现超额收益 该项目地处临沂北城新区核心位置，周边规划市政商业配套齐全，又具有祊河及其沿岸景观，同时自身产品设计出众，可作为地区标杆项目。 较其他项目立面设计丰富精细，突出高档品质。 沂龙湾 —— 客群＆推广 客户特征：客户以外来浙商为主约占六成、其余以政府官员等地缘性高收入客户为主。 分布区域：客群集中分布在北城新区、祊河沂河两岸区域。 置业目的：兼有自住与投资，自住客多将此处做为第一居所，以方便日常工作。 户外：项目周边擎天柱、路牌、围挡、沂龙湾大桥桥梁冠名 平面：临沂市房地产网站、报广 展会：临沂两季房展会 电视：临沂多时段电视广告 客群状况 项目推广 沂龙湾推广力度大，基本覆盖北城新区及城区，同时采用多种媒体组合方式，长时间、高频次投放，充分达到广告告知目的及提升形象目的，同时又满足购房人有面子和炫富的心理。 沂龙湾 —— 营销情况 该项目销售证于08年8月首期开盘，至09年12月基本售罄，预计10年4-5月会有新一批