寿光圣和苑项目策划案.docVIP

前 言 事之成功，始于发端。发力于始，以努力贯穿至末，是最后人做事的一贯风格。专业的营销策划来自于对市场的熟悉和把握，只有了解了市场并能作出成功预测，才能做到运筹帷幄、厚积薄发。 2007年8月，我司一行三人踏足寿光，开始了用脚步丈量寿光的历程。这份调研案，是我司寿光调研组的结晶，是记录，更是项目成功的坚强基石。 调研期间，我司对寿光进行了深入细致的考察调研，对项目自身状况以及整个寿光的住宅市场、重点楼盘、房地产发展状况、寿光商业现状以及寿光的社会人文等诸方面都进行了充分的考察、了解，获得了大量的、翔实的一手市场资料，并对其中的有关数据进行了详细的归纳整理与科学的模型分析，对寿光的房地产现状及本项目进行了直观的认识和深入的了解，并以此为基础，站在寿光厚实的人文基石上进行了寿光楼市的感性点评。 此后，我们撰写此案，并将以此为基础制定项目定位案、营销策略案、推广案。这份案子，正是我们结合当前国内房地产发展状况后的寿光楼市作出的调研与分析，自当成为我们的致胜利器之一。 目 录 第一部分 市场研析篇 一、市场分析 1、当前国内房地产发展概述 2、未来五年内我国房地产市场发展趋势预测 3、房地产政策大环境对整个房地产市场的影响 二、寿光房地产市场微观分析 1、寿光市概况 2、寿光市房地产发展历史和现状 3、寿光房地产需求市场分析 ４、寿光楼盘调研汇总分析 第二部分 整体营销策略篇 一、项目初步分析 1、项目概况 2、项目要素的基本评价 ３、寿光人文研析 4、项目SWOT分析 二、项目总体营销思路 （一）项目总体营销的策略依据 　（二）销售周期预估价格策略 一、市场分析 1、当前国内房地产发展概述 从2005年至今，房地产就进入了多事之秋，从央行的调息、“国八条”、 “七部委八条”，房地产市场一直处在了动荡之中。2006年阳春，就在房产市场刚刚稍有复苏之际，又出现了贷款利率调整、以及“国六条”。目前楼市的问题已经成为人人讨论的话题，关于房价上涨的讨论一次次被推到风口浪尖上，从人人“讨伐”开发商到开发商向政府推脱，坦言房产问题是社会结构性问题，房产已经从一个行业问题演变成一个社会问题，房产市场充满了无限的变数。因此，房产改革只是时间早晚的问题，可以想象的是，房产调控以后还会逐步增强。 （一）调控和规范发展成为行业主旋律 2006年，房地产再次成为了政策的风暴之地，调控力度之大，政策出台之频繁均超过了市场预期，可以说过去的三个季度，关于房地产行业的调控之音是不绝于耳。调整住房供应结构、加强土地调控以及解决房价上涨过快的问题是主要的政策指向，与之相配套的具体调控措施则包括90/70条款、加息、调整存款准备金率、信贷控制、二手房营业税征收年限延长、规范外资准入、征收二手房所得税、加强土地调控等等。与2004年、2005年的调控相比，2006年国家的调控是全方位的，不仅包含了供需层面，而且对于市场秩序和制度层面均有涉及。 从政策调控的基调来看，房地产作为我国新发展阶段的一个重要支柱性产业的地位没有变化，政策的调控一方面是针对房地产行业的现实矛盾，另一方面也是规范房地产行业发展中的问题，理性发展、合理消费将成为未来数年引导行业发展的政策导向。 （二）房地产景气指数攀升半年后首度下跌 根据2006年1-8月份的房地产景气指数来看，房地产市场升温的迹象明显，宏观调控的影响有一定的滞后性。房地产综合景气指数自1月份的100.76点一路攀升创下7月份103.51的高点，8月份则微幅回落到103.31点。从分类指数来看，房地产销售价格指数升幅最为明显，房地产开发投资指数则延续着上升势头，土地开发面积指数受宏观调控影响最为明显，自4月份达到104.67高点后回落较快。 从最新的数据来看，新一轮房地产调控的影响正在逐步加大。国家统计局10月9日公布的数据显示，第三季度房地产企业景气指数为132.6，比二季度下降了2.4点，这也是今年以来房地产企业景气指数首度下降。 （三）房地产开发投资增速高位徘徊 降温趋势开始显露 2006年1-8月，全国城镇固定资产投资实现52594亿元，比去年同期增长29.1%，增幅提高1.7个百分点，但比1-7月下降1.4个百分点，固定资产投资增幅连续两个月出现回落。 2006年1-8月份，我国房地产开发投资增速为24.0%，增幅比去年同期高出1.7个百分点，房地产开发投资增长率虽然落后于固定资产投资增长，房地产开发投资额占固定资产投资总额的比重依然维持在21%的高位。不过从趋势上来看，房地产投资增速持续回升的势头出现高位徘徊迹象，7月、8月份的数据均较6月份低0.2个百分点。从绝对数额来看，2006年以来的调控政策对于遏制房地产开发投资上升势头过快的作用开始显现，房地产开发投资额8月份为1652亿元，而6月、7月