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我国房地产市场进入低迷期 刘向阳 房地产销售:量缩价跌 我国房地产行业在近几年经历了一波快速的发展，商品房销售形成了量价齐升的局面。但在宏观经济过热的形势下，对房地产市场的调控已开始显效。 房地产月度销售额增长率从去年9月高点开始回落，今年1、2月和4月都呈现负增长。房地产月度累计销售额及其销售价格的增长率也从今年初开始大幅陡峭回落，连续4个月在零值附近徘徊。其中，房地产月度累计销售额增长率2月、3月和4月分别为-4.1％、1.5％、－1.5％，相对应的房地产月度（ytd）平均售价增长率分别为0％、0％、1.5％。国家发改委出台的一份最新报告显示，今年前4个月，全国商品住房销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点。毫无疑问，价滞量缩已经是目前房地产市场的标准姿态按照对主要城市周成交量的跟踪发现，从环渤海的北京、天津，长三角的上海、杭州，到珠三角的深圳、广州，再到中部的重庆、西安等全国17个城市，进入2008年以来商品房成交量均出现了不同程度的同比下滑其中1月和2月，北京住宅周均成交套数同比分别下降42%和50%；上海商品住宅周成交面积同比分别下降45.4%和18.4%；深圳新房周成交套数同比分别下降73.5%和74.2%。从目前情况看，中国房地产市场将迎来至少是近10年来最长的观望期，而这种观望可能持续到年上半年。易居中国近日对全国30多个城市房地产开发企业高管和业内专家进行的专项调研报告显示，房地产企业家对后期房价普遍不乐观。在对区域房地产市场的判断中，大部分受访开发商认为，由于前期发展速度过快，大部分中心城市目前已经进入调整期；三线城市则由于起步较晚，目前基本仍处于发展期内；二线城市情况分化明显，或处调整期，或处发展期。其中，华东区域中心城市受政策影响明显，但城市的长期利好存在。处于调整期的中心城市市场，何时回暖，相关人士推测不一；二线城市市场不明朗，预计三季度市场回暖；三线城市正处于发展期，基本不存在市场低迷。下跌的城市主要集中在华南区域，如广州、深圳、厦门、福州等城市。 由于房地产市场销售负增长和房价增幅下降，国内房地产投资增速可能逐步放缓。发改委发布数据显示，年1-4月中国房地产开发完成投资6,952亿元，增长32.1%，增幅同比提高4.7%。房地产开发施工面积和竣工面积分别同比增长25.4%和19.5%，增幅比上年同期分别高4.1%和9.1%政府有规定，拿到项目以后有一定开发限期，限期内要完成开发，因此在06年和07年房地产市场高速增长背景下，年初房地产投资增长加快也在情理之中。虽然投资增长的同时商品房销售出现负增长，销售压力加大，但这两种情况并不矛盾。因为销售反应需求情况，由于宏观政策调整和经济情况趋于复杂，使市场销售不畅；而投资增速和竣工面积等反的是供给面的情况，从长远看，供求应该是维持动态平衡的。由于市场上销售情况不乐观，理论上，投资增速有可能随着房地产销售的下降而下降。房地产开发存在一定周期，现在竣工项目基本是一两年前就已经开工的，因此房地产开发可能滞后市场反一到两年时间08年的房地产投资情况可能反的是07年的房地产市场销售情况，所以随着国内房地产市场销售负增长并且房价增幅持续放缓态势，投资增速有可能逐步趋缓。泡沫破裂当开发商们通过疯狂拿地和囤积土地坐享暴利的时候，他们也在从源头上制造并累积泡沫。当“面粉贵过面包”的时候，意味着面粉包含着比面包更大的泡沫和风险！事实也正是如此，当部分城市的房价从去年年底开始首先步入下跌轨道，高价拿地的风险立即显现出来。如果开发商继续囤积土地，不仅面临着房价继续下跌带来财富缩水风险，还面临着两年后土地将被无偿收回的政策和法律风险。于是，开发商通过囤积土地搞投机牟取暴利这一惯用手段终结国内房地产市场发生了根本性改变一是全国性地价水平上涨幅度下落不少城市综合地价环比增幅放缓，部分城市出现负增长和零增长。统计数据显示，其中个城市的综合增长率集中在－％－％之间，约占监测城市的％。二是土地流拍开始在全国蔓延。从年月开始，全国普遍出现了土地流拍的现象。据不完全统计，半年时间内，全国土地市场流拍达宗之多。年一季度，在上海土地交易市场的首场土地竞拍中，8幅土地中，有幅流标，3幅只有一个竞买人，其中最受关注的南汇区惠南镇金粤广场储备地块只有两家开发商参与竞标，而2443.2元/平方米的成交楼板价不到去年高峰时期的一半。从年初至今，许多开发商连一块地都没有购置。开发商也陷入类似购房者的观望情绪。有的开发商甚至为去年所拿的天价地块付出代价：经济学者易宪容表示，土地流拍之风潮在全国范围内蔓延。2007年，“用股市圈到的钱来推高土地的价格，囤积土地；用囤积的土地来推高上市公司价格，大量圈钱”的模式，不仅短时间内推高了房地产市场产品的价格，也造成了土地市场及房地产上市公