珠江地产松江嘉松公路项目初步策划思路.docVIP

珠江地产之松江嘉松公路项目 初步策划建议书 目 录 壹、项目优势把握————————————————————2 贰、市场机会点分析———————————————————3 叁、客户群分析—————————————————————4 肆、初步策划思路————————————————————7 壹、项目优势把握 综合对项目地块、产品结构及周边环境的分析，联路地产对本案优势所在做如下初步分析： 1、本案两面临主干道，利于商业价值的提升和产品的布局； 2、规划中的9号线佘山2站离本案仅50米距离，是本案突出亮点之一，轨道房是我们不得不提的概念之一； 3、产品结构、业态组合科学，公寓式酒店与商业可形成互动互补；同时从布局上看，公寓式酒店与商业部分又相互独立，营造出“出则繁华，入则宁静”的生活氛围； 4、大片的集中绿地、硬地广场和游泳池为业主，提供了休闲娱乐的空间； 5、本案酒店均为50平米左右的单身公寓，总价低，降低置业门槛；同时规避了与市场中其他项目的同质化竞争，与周边（松江新城）项目相比较，本案的独特性是显而易见的。 贰、市场机会点分析 决定项目成败的绝不仅仅是项目自身因素、资源，市场往往是主导项目发展方向的主要因素。只有抓住了市场空白点，结合项目自身优势，我们才可能找到项目成功的根本命脉。地铁曾是上海楼市的晴雨表。当年地铁1号线的建设，造就了“莘庄奇迹”，而2号线的建设，也使花木地区的房价快速上涨。9号线最高设计时速为100公里。全长29.14公里的9号线一期，全程运行只要35分钟。 着装： 大多是名牌，但对质料不特别在意。男士特别注重皮带、手表、钱夹，但总是在皮鞋的选择上栽跟头，不是样式过于复杂就是过于厚重。休闲时会戴可调节大小的棒球帽。仍有人会穿涤纶的西装衬衫，为了获得崭新挺阔的效果。这个阶层的女士常带小七的金表或高级时装表，比如GUCCI或CARTIER牌子。她们常穿昂贵的闪闪发亮的漆皮鞋，用带金链的小型手袋。 饮食： 尽管注意菜系，但不以自己是否爱吃而以是否时髦为标准。下饭馆常会选择所谓环境优雅而有情调的地方，比如西餐馆，虽然对西方食品一窍不通。坐酒吧时不断地点那些名字稀奇古怪的鸡尾酒。如果喝红葡萄酒，一定会加雪碧；如果喝XO干邑，一定会加冰块。至于饮料，常喝速溶咖啡。 阅读： 这个曾经热爱文学期刊的阶层，今天只读工商刊、时尚杂志和娱乐消费类的报纸。他们是《时尚》、《世界时装之苑》、《精品购物指南》和《环球银幕》的忠实读者。书籍包括《绝对隐私》、《富爸爸穷爸爸》、《山居笔记》和《活着》。 话语： 这层人说话时，英语单词（不是完整的句子）出现的频率最高。他们非常喜欢使用经济学和高科技词汇，其中“文化”这个词的出现频率也相当高。 2、目标客户消费需求分析 轻松心情、休闲体验、MODERN居住、小尺度私密空间 肆、初步策划思路 一、产品核心概念提炼 “地铁旁、公寓式酒店、低总价、3600配套”构筑成本案之全貌，而这样的产品形态正是年轻白领聚居的最佳选择。便捷的出行方式、全尺度的私密空间、丰富的生活享受、轻松置业无疑将成为打动其置业的四大理由。 二、项目主题定位 9号线娱乐生活BLOG 定位说明：作为连接松江新城与徐家汇、市中心的重要工具，9号线将是本案成功推向市场的关键之所在。而产品设计则直接将主力目标人群锁定为年轻白领。当越来越多的年轻人进入白领这个阶层，“伪白领”应运而生，白领的涵义已经发生了变化，因此，我们用“娱乐生活BLOG”对本案主题做诠释。 三、推广案名建议 蜂舍99 案名释义：“楚蜂起之将锐势势头1.概念轰炸战（激活市场话题，进行造势攻击） ——向市场抛下重磅炸弹，前所未有的全新生活方式——“公寓式酒店”的空间，积极倡导“同样的价格，别人住公寓，我住酒店”的置业观念。 2.眼球争夺战（卖场营造、导购通道、户外展示、流动展示、媒体等） ——采用时尚、奔放、热烈而又自然的各类视觉点，在冲突中捕捉该群体的眼球，形成强势传播体系。 3.活动营销战（提高客户对本案的直观性和体验性） ——在人流集中的地方（如徐家汇商圈、太平洋百货），举办时装秀、狂热街舞等，向目标群体派发宣传资料。 4.文化攻心战（建立传播的穿透力，击中目标心理） ——缔造“精装”生活格调，这正是目标群体（青年一代）期待已久的生活环境。通过时尚音乐、时尚书籍、时尚画报、原生态环境等现场元素来重力渲染。 （备注：以上策略建议目前只是简稿，详细战术搭配及媒介运用待与贵司商谈后，再做商定） 珠江地产之松江嘉松公路项目初步策划建议书 8