同策—上海杨浦区和平花苑创业者公寓定位策划页.docVIP

就和平花苑?的特质来看?，优势资源多?于软性资源?，极具可塑性?和潜力，如景观资源?和交通资源?等。但是由于本?案一期已经?建成，且为住宅，因此从上市?销售的角度?来讲，本项目要提?升办公的价?值并非易事?。如要塑造更?多的价值，必需从三个?方面去做： 要将本案项?目的概念用?发展和办公?的概念来替?代 地段优势资?源的全面整?合 在整合资源?的基础上需?要添加个性?化的元素 本案作为以?办公为主导?的项目，其核心理念?包括两个层?面：核心发展理?念与核心主?题理念。理念营造并?非易事，因此我们需?要在整合营?销过程中突?出创新操作?的思路,使本案在市?场竞争中独?树一帜，成为大连路?商务服务区?的“领头羊”。 创新操作一?：创业者公寓?定位核心――市场调研 影响办公物?业开发成功?的因素很多?，如办公楼市?场的繁荣程?度及其影响?力、办公分布格?局、办公物业所?处区域（或CBD）的办公环境?、竞争对手的?实力等等。因此在操作?本案时，市场调研成?了成败的桥?头堡。 调研种类 所需资料/研究范围 办公楼市场?研究 对上海的办?公楼市场作?出基础分析?，找出办公楼?的分布格局? 区域办公环?境研究 对周边区域?所有的办公?项目产品做?基本调研，如层高、标准层面积?、装修标准等? 竞争对手分?析 包括租金、售价、竞争项目面?积，基本状况及?竞争者研究?等等 客户研究 对研究范围?内客户的的?个别需求、经营类型等? 一、上海市办公?楼市场综合?研究 1、上海市办公?楼市场综述? 上海的办公?楼市场经过?十年来的发?展，目前，已具备相当?的发展规模?，且逐步形成?板块区域性?规模发展态?势，优质办公楼?物业层出不?穷，目前上海办?公楼发展具?一定特色和?规模的办公?区，主要分布在?八大板块， 即：浦东板块 、人民广场及?外滩板块、南京西路沿?线板块、淮海路沿线?板块、长宁虹桥地?区板块、肇嘉浜路沿?线板块、长寿路以及?新客站不夜?城沿线板块?以及北外滩?地区板块。 2、上海销售型?办公楼市场?分析 概况 可售型办公?物业缺乏的?历史成因 长期以来，上海办公楼?市场一直是?以租为主，分析其原因?是1993?-1995年?沪上办公楼?市场供应量?过大超出有?效需求以及?1997年?的亚洲金融?危机的爆发?，导致沪上整?体办公物业?租金价格较?低，租户选择物?业更趋节约?办公成本。加之期间大?部分开发商?来自境外，他们看好上?海的市场发?展前景，更愿意保留?其优质物业?作为长期置?业的产业，因此大部分?采取只租不?售的策略。 目前市场保?持良性运转? 而今市场回?升，大部分甲级?办公楼出租?率都达到9?5%以上，租金上涨，使得办公楼?销售市场逐?渐转好。 沪上售价在?2000-2500美?/平方米的甲?级办公楼，以实际租金?达到每天0?.60-0.80美元/平方米计算?，租金回报率?将达到8-12%。因此，在中国稳定?快速发展的?经济环境下?，“海龟”或将海外的?业务重心转?移到上海，或在上海设?立分支机构?，从事IT、电子、服务业（2）销售办公楼?市场类型分?析 目前上海办?公楼市场的?销售型办公?楼，从立项上来?看，大致可细分?为以下二种?类型产品：以商住立项?的商住两用?楼和商办性?质的纯办公?楼。从办公楼的?销售形式上?来看，我们又可以?将它分为：租售并举办?公楼、纯销售型办?公楼以及带?租约抛售的?办公楼，我司将通过?对这些物业?的特征分析?，了解上海可?售型办公楼?市场。 商住两用型?的办公楼 自2000?年起，上海办公楼?市场开始强?劲反弹。在这一大行?情中，办公楼市场?出现了一种?既非办公楼?又非公寓楼?的物业项目?，以“商务楼”概念冲击市?场，其灵活的“小面积办公?空间”，以及即可办?公，又可居住的?概念，吸引了大批?小型企业公?司。 商住两用商?务楼的最大?特点是，它同时具有?办公与居住?的功能，每户大都拥?有独立的卫?生间、厨房间。并且配置了?办公楼所需?的最基本的?硬件配套及?服务项目，如楼宇自控?、24小时安?IT、医疗器械、影视、广告、媒介等新兴?等行业）完成原始积?累，开始寻找真?正意义上的?办公场所，需求面积以?100—200平方?经济环境和?24小时保?（3）销售型办公?楼购买客户?分析 销售型办公?楼购买客户?特点分析 随着外资的?涌入，办公楼购置?成为一种潮?流，根据目前市?场状况分析?，购买客户在?选择办公楼?时的特点如?下： 首选地段 地段是购买?办公楼客户?选择办公楼?时最重要的?因素之一，目前上海的?浦东陆家嘴?及周边地区?、浦西的卢湾?、静安、黄浦、北外滩地区?都是办公楼?新兴的热点?区域。 关注规划配?套 楼宇整体规?划、配套设施是?否完善也直?接影响到租?金高低。 综