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REITs及其在我国公租房发展中应用问题研究 　　摘要：首先集中对REITs进行了详细介绍，接着介绍了我国当前公租房的发展现状及存在的问题，就我国发展公租房REITs的必要性与可行性提出了个人的看法，并探讨了引入REITs发展我国公租房可采用的运作模式。最后针对我国现行的制度下引入公租房REITs提出了几个主要方面的建议。 　　关键词： 　　REITs；公租房；应用；建议 　　中图分类号：F83 　　文献标识码：A 　　文章编号：1672-3198（2012）07-0125-02 　　1 REITs概述 　　房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。国际上REITs虽然在性质上等同于基金，但在具体规定和操作上同一般的基金有较大的区别，因而REITs不仅具备一般基金的特点，同时还有以下特征： 　　（1）REITs 投资范围受限。 　　在国际上各个国家和地区都对REITs的投资范围做出了严格的限制。REITs的投资范围主要是房地产领域的投资、开发、租赁和销售等，保证了房地产投资信托资金的根本性质。 　　（2）REITs 具有稳定的可预测收益和较低的波动性。 　　一般情况下REITs不仅限定投资范围，还对投资收益来源加以规定。在美国REITs的收益中要求至少75%的毛利必须来源于自房地产租金、房地产贷款的利息、出售房地产收入、拥有其他REITs证券的利息、房地产节税收益、贷款承诺费等。 　　（3）REITs有极具吸引力的回报率。 　　从表1中可以看出从2000年-2006年的七年之间，除了2003年之外美国国家房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，以下简称NAREIT）综合REITs指数收益率均远远高于美国股票市场相关指数的收益率以及美国10年期国债的收益率。 　　（4）REITs能够充分保证投资人的利益。 　　REITs所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主、集中管理，管理人员多为有经验的房地产专业人员，他们擅长于股市运作，时刻关注收益率变化，制订最佳的投资策略，可有效降低投资风险。 　　2 我国公租房发展现状及存在问题 　　我国公租房的发展建设基本是刚起步。2007年国家有关部门就开始对公租房展开调研，公租房的概念首次出现于2009年3月5日温家宝总理所做的政府工作报告中，其中提出要“积极发展公共租赁住房”。2010年6月13日由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布，意见提出：公共租赁住房主要面向城市中等偏下收入家庭，符合条件的外来务工人员也可申请公租房。但也存在如下问题： 　　2.1 供求严重不均衡 　　由于我国公租房建设刚刚起步，因而公租房的供给十分有限，但是从公租房保障的对象来看需求却是巨大的，这就导致了公租房竣工后的供给面临僧多粥少的局面。 　　2.2 建设资金短缺，融资方式缺乏 　　目前我国公租房建设的资金主要来源仅限于中央政府的专项资金划拨和地方政府出资，参与方单一，建设资金严重不足这也是导致我国公租房发展缓慢的主要原因。 　　2.3 参与方单一，地方政府发展公租房的动力不足 　　由于公租房作为保障性住房一般由政府划拨土地，会减少地方政府的土地财政收入，在巨额土地出让金的利益驱使下，地方政府更乐意于兴建商品房。 　　2.4 缺乏权威、规范的法律保障 　　我国目前缺少对公租房发展有利的法律保障，虽然2010年6月13日由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，但这只是一个行政性的指导文件，法律作用并不大，对公租房的发展起不到长远的保障作用。 　　3 我国发展公租房REITs的必要性和可行性 　　3.1 发展公租房REITs的必要性分析 　　我国公租房建设现有的资金短缺，融资渠道不足。我国政府于2010年6月份的时候才正式发文发展建设公租房，目前公租房的建设资金来源主要有四个方面，分别是土地出让金收益、住房公积金增值收益、中央财政廉租住房保障专项补助资金盈余、社会资金，但这四个方面的资金来源十分不稳定，存在很大的缺陷。 　　3.2 发展公租房REITs的可行性 　　（1）国内外REITs成功案例为我国公租房REITs融资模式提供了经验。 　　REITs最早是在美国出现，随后REITs模式也引入了公共租赁房，发展到现在，其规模、运作模式、管理机制、法律条款等等已经相当完善，其成功案例可以为我