合富辉煌2007年上海市仁恒运杰社区商业初步营销方案PPT课件.ppt

房地产商域网 房地产商域网 　仁恒－运杰社区商业初步营销方案 　　 目 录 一、项目社区商业现状 二、项目商业定位 三、合富商业客户资源 四、项目营销模式 一、项目社区商业现状 1.1本社区商业类型 1.2本社区商业分析 1.1项目社区商业现状 ——社区商业含义 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。 1.1项目社区商业现状 ——按照商住比分析 本项目社区商业由沿街商铺、步行街内铺、泛会所商业组成，预估整体商业面积在3万平米左右，约占整体住宅的10%以上。 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围。 偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间 ，这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 一、项目社区商业现状 二、项目商业定位 三、合富商业客户资源 四、项目营销模式 二、项目商业定位 2.1沿街商铺定位 2.2步行街内铺定位 2.3泛会所商铺定位 2.1沿街商铺定位 ——经营业态、辐射区域、租金、售价 所剩余单位 目前可经营业态 可辐射区域 商户可承受租金 售价 765，761，777 均在沿街双层商铺单位 便利店，房产中介，五金店、休闲类商店、美容美发 青湖路两侧居住社区 一二层平均1.5元平米/天 15000元 租金投资年回报3.65% 合富认为： 这部分沿街商铺由于是一二层共同销售因而一层的高租金往往会被二层的低租金坦薄，并且目前销售的3套沿街商铺的二层无法相互打通而整体利用，因而在整体销售过程中合富主要会以部分需求上办下商，上库下商，上住下商的业态经营者，投资客为主要目标。 2.2步行街内铺定位 ——经营业态、辐射区域、租金、售价 所剩余单位 目前可经营业态 可辐射区域 商户可承受租金 售价 一层19号、20号、21号、23号、30号、 服装、美容美发、休闲店，服务配套，家居生活 社区内居民，部分青湖路沿线区域 1.2元/平米/天 15000元 租金投资年回 报3% 二层 17-27号、17-29号、17-213号 办公、休闲娱乐家居生活、服务配套 社区内居民，部分青湖路沿线区域 0.8元/平米/天 8500元 租金投资年回报3.7% 步行街内铺的目前主要经营的业态跨度较大。在可租可售的情况下合富建议一层商铺可在销售期内租售并举，二层商铺可有针对性的选择企业购买作为办公楼使用 2.3泛会所商铺定位 ——经营业态、辐射区域、租金、售价 所剩余单位 目前可经营业态 可辐射区域 商户可承受租金 售价 98号、108号、118号、128号、138号 中大型餐饮，中大型娱乐休闲中心 青浦城区 平均1.8—2元平米/天 18000—20000元 租金投资年回报3.65% 泛会所商铺目前已有一家大型中式餐饮进驻，可以借助这一契机引进可连动的餐饮娱乐业态，但由于泛会所商铺单套面积在300—650米之间，且按照行业惯例一般这类经营者不会购买经营，合富建议这部分商铺在实际操作中一定是租售分离，招商先行的。 一、项目社区商业现状 二、项目商业定位 三、合富商业客户资源 四、项目营销模式 三、合富商业客户资源 3.1长期合作商家 3.2各种类型商家物业条件要求 3.1长期合作商家 ——合富资源 1、运动休闲服饰类： SPORT100、锐力体育、运动城、FOXTOWN及耐克、阿迪达斯等全国连锁品牌等。 2、连锁旅店： 汉庭、莫泰、如家、雅高集团等。 3、大中型餐饮： 苏浙汇、金钱豹海鲜、鹭鹭酒家、鑫旺府、利苑海鲜酒楼、食博汇、甜蜜蜜美食餐饮、3皇3家复合餐厅、上海采蝶轩、台湾小吃推广协会等。 4、休闲餐饮： 星巴克