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红枫岭市场分析报告 项目简介 红枫岭项目是目前成都市目前的四大限价房之一，由中房集团成都房地产开发总公司开发，项目地址: 成都市东郊二环路/圣灯路 建筑面积: 709,369 ㎡项目 建设总投资：约19800万元。建设规模及标段划分： 1标段：约18857㎡(Ⅰ号地块4#楼修建)； 2标段：约36982㎡(Ⅰ号地块1#、2#、3#、5#、6#楼修建及Ⅰ号地块地下室) 3标段：约43349㎡(Ⅱ号地块1#、3#、5#楼修建及Ⅱ号地块地下室)； 4标段：约39244㎡(Ⅱ号地块2#、4#、6#楼修建)。 项目规划图 第一章：2006年成都总体房地产市场分析 2006年，在国家宏观调控政策背景下，成都房地产开发投资呈逐月强势增长态势，商品房施工面积大幅增长；房地产市场总体供需两旺，商品房供需总量均创历史新高；商品住宅市场表现活跃，是房地产市场主要增长点。去年下半年，随着市政府贯彻国家宏观调控政策各项措施的实施，房价及其涨幅出现回落走势，宏观调控取得一定成效。 房产开发资金中自筹资金大幅增加 　　(一)房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 　　2006年，成都市完成房地产开发投资619.17亿元，同比增长37.4%；其中住宅完成投资439.67亿元，同比增长49.6%。成都市房地产开发投资增幅由1-3月的3.9%、1-6月的24.3%、1-9月的33.0%增长到1-12月的37.4%，房地产开发投资呈逐月增长态势。 　　(二)开发企业自筹资金能力增强 　　2006年，成都市房地产开发资金来源总额为885.04亿元，同比增长66.4%。在各类资金来源构成中，其中国内贷款为100.20亿元，同比增长63.7%，占比为11.3%，比重进一步缩小；利用外资24.29亿元，同比增长73.0%，占比提高到2.7%；自筹资金378.60亿元，同比大幅增长83.3%，占比为42.8%；其他资金来源为381.95亿元，同比增长52.6%，占比提高到43.2%(其中：定金及预付款为289.70亿元，同比增长45.0%)。总的来看，房地产开发资金来源中，对国内贷款和外资的依赖度比往年明显减小，而自筹资金和其他资金成为主要的开发资金来源，占总量的86%。 　　(三)商品房施工、竣工面积大幅增长 　　2006年，成都市商品房施工面积达到4827.02万平方米，同比增长45.0%；其中新开工面积为1957.83万平方米，同比增长24.8%。全市商品房竣工面积为1067.17万平方米，同比增长64.7%。2006年成都市商品房施工、竣工面积大幅增长主要是受到住宅开发的支撑。办公用房的施工面积大幅增长，开发势头火热；商业营业房施工面积与上年基本持平，但新开工面积下降20%。 商品房供求总量突破2000平方米 　　(一)全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000万平方米。 　　2006年，全市供应商品房2351.45万平方米，增长27.0%；全市成交商品房2004.24万平方米，同比增长27.8%。五城区供应商品房1197.82万平方米，增长24.6%，成交商品房1008.80万平方米，增长31.0%。2006年成都市商品房供应和成交面积首年突破2000万平方米，市场总体表现为供求两旺的局面。 　　(二)全市住宅市场持续活跃，支撑了市场规模继续扩大。 　　2006年，商品住宅仍是投资开发和需求的热点。去年全市商品住宅新增供应1942.44万平方米，大幅增长35.1%，成交1784.18万平方米，大幅增长35.7%。全市新建商品住宅供应和成交量分别占商品房总量的82.6%和89.2%。同期五城区商品住宅新增供应907.47万平方米，大幅增长31.0%，成交864.11万平方米，大幅增长27.9%。五城区新建商品住宅供应和成交量分别占商品房总量的75.8%和85.7%。商品住宅为市场供需主力，需求潜力巨大，支撑了房地产市场规模继续扩大。 　　(三)商品房市场供求关系得到根本缓解。 　　1、供销比持续增大 　　2006年，成都市新建商品房供销比、商品住房供销比分别为1.17、1.09；五城区商品房、商品住房供销比分别为1.19、1.05，住宅供销比与2004年和2005年的0.71、1.03相比，有了明显的好转，近两年住宅市场从供不应求过渡到供大于求，供求紧张关系已得到根本缓解。 　　2、商品房月末可销售量明显回升 　　去年伴随商品房供应面积出现大幅增长，成都市商品房可销售面积明显回升，五城区商品住宅月末可销售面积和套数自6月份开始出现明显回升。截至2006年12月末，仅五城区商品房可销售面积达到789.75万平方米，同比增长31.5%，其中商品住宅可销售面积达到380.99万平方米，同比增