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华通大厦项目定位深化报告 本次报告解决问题 商务改造的可行性 商业改造的可行性 项目经营策略 商务改造的可行性分析 本案周边办公楼市场综述 南京西路 2008年上半年南京西路沿线平均日租金为人民币9.51元/平方米/天，较07年下半年上涨了12.0%，涨幅列六大区与第二位。南京西路商圈作为集国际性商务活动、高品质商业购物与现代服务业于一体的城市中心区，区域内的众多甲级办公楼租金都有不同幅度的提高。其中越洋广场高调入市，租金报价达到了15-20元/平方米/天，与恒隆广场并驾齐驱，进一步拉升了区域整体租金水平。 本案周边办公楼市场综述 普陀区 2008年上半年，普陀区的办公楼平均租金为2.96元/平方米/天，较07年下半年上涨8.0%，涨幅列第一位。主要是普陀区具有写字楼市场的后发优势，新兴建的高端写字楼项目在设计、以及建造标准上，都有很大的提高，容易形成聚集效应。并随着普陀生态商务区的逐步建设，吸引了众多知名企业的入住，普陀生态商务区辐射效应趋强。因此形成了区域楼宇经济，提升了区域的整体租金水平。其中，区域的一些中高档办公楼租金在3—4元/平方米/天。 区域内类似相关物业 区域内类似相关物业 区域内类似相关物业 区域内商务楼客群分布 区域周边商务楼市场已经分流了项目中高端客群 本案所处区域属于非传统商务区，所以本案的客户群非常狭隘 区域内类似商务楼的租金，相对周边商务楼要便宜，由此可见，租金低廉是吸引客群的主要原因之一 项目发展的SWOT分析 优势 地理位置优越 受传统商务区辐射，升值潜力大 商务发展的可能 利好 市场存在一定的需求量 租赁价格持续上扬 项目位置适合商务发展的基本要求 项目具备商务改造的可能性 总结 本案所处区域的商务楼市场供应量正逐步上升，对此本案一应组织专业的招商队伍和物业管理队伍；二应加强招商前期的市场宣传力度；三是招商初期应以低价入市。 在不成熟的市场中进行商务楼的经营，给项目的经营带来风险，特别是当开发市场透明度低、经营市场的不确定性因素等。因此，导入先进的经营管理理念和强有力的公关形象，会给项目创造出一个良好的经营发展空间。 产品改造建议 办公物业+配套商业 商业功能 办公面积分割 停车管理系统的描述 停车、车位的立体化布局： 在目前近能够满足8个车位的基础上，利用上海较为多见的立体车辆停泊系统（单车位上下同时停放两部以上轿车，上下重叠放置）的概念，即能够在一定程度上缓解本案相对拥挤的车辆停放，基本满足未来业主的固定停车需求。 办公楼层的环境营造 灯光效果 绿化景观小走廊 服务、管理、配套进一步完善 本案未来客群描述 本案距离南京西路商业中心区步行仅15分钟路程，地理位置的优越性将直接吸引与南京西路商业相关的中小型企业，此类公司基本都会依存商业中心便利的商务条件，形成群落形态的办公格局，有效的共享资源、信息等商务基础，从而成为本项目最为重要的客户群体。 同时，服务于南京西路及长寿路中高端商务楼中大型企业的部分配套型中小企业，同样将有效的支撑本案办公商务客户的数量。 租金评估 租金评估 各楼层租金水平 一层：业态不同，且商业价值较高 租金约3-5元/天/平方米 二—四层：根据不同朝向、户型利用率及面积大小做商务办公的小面积分割 租金约2.5-3元/天/平方米 第二部分 商业改造的可行性分析 商业市场分布 南京路商圈 静安南京路是静安经济的主战 场，自上世纪90年代以来，不论 经济、社会大背景如何变幻，政 府、企业领导是否更替，都坚持 高起点、外向型、国际化，推进 商业功能的升级换代。 现代商业的先导地位 顶级时尚业的旗舰地位 文化休闲业发展 商业品牌业发展 长寿路商圈 餐饮街区：南华火锅、新南华海鲜城、新沈记酒店、知味馆、顺风大酒店、杭帮菜、 南杰大酒店、肯德基、麦当劳等中外餐饮名店的入驻，又使长寿路成为上海的特色餐饮街区。 休闲及生活设施：大型超市家乐福武宁店、世纪联华、亚新生活广场、半岛休闲广场、永乐家电、灿坤电器、中小学校、公园、医院及银行一应俱全；力美健、星之健身中心和其他服务中心，形成了集专业家电连锁店、超市、休闲生活广场等为一体的购物娱乐中心。 同乐坊 同乐坊是文化创意产业与创意文化生活的结合体。其服务对象不仅包括各类文化创意企业，更希望通过艺术创意、休闲娱乐、影视发布等业态的引进。同乐坊注重弄堂工厂文化、市井文化的展示与挖掘，使同乐坊真正成为“制造快乐、与民同乐”的艺术创意、时尚创意空间。 在业态上，坊内75%以上的业态将会是各国特色酒吧、中西式餐饮、时尚展示发布、个性零售店等。世界各地区不同的娱乐文化、休闲文化、时尚文化潮流汇聚。通过互动体验和快乐消费，为消费者倡导了一种新的生活概念：“生活艺术化，艺术生活化”。 商铺租金及出租率 南京路商圈