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（十三）出租和查封的竞合 1、查封前出租，承租人对该房享有优先购买权，且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十二条:“查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孽息。”而租金应该是属于法定孽息,所以在查封的时候效力不能及于租金。 2、查封后出租。最高人民法院[1997]经他字第8号复函明确指出：“执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。”《城市房屋租赁管理办法》第六条第二款的规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的不得出租” （十四）已抵押房屋与查封后拍卖、变卖、抵债 1、已设定抵押权的房屋，法院可以基于抵押权人申请进行依法拍卖、变卖或抵债，也可以启用司法权对执行标的实施强制查封和拍卖,但应保护抵押权人的权益及考虑是否具备执行实益。 2、对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。拍卖已抵押登记房屋所得的价款，应当在抵押权人优先受偿后，余额部分用于清偿其他债权人的债权。 （十五）登记在被执行人配偶名下的房产可否查封 《物权法》实施之前，婚姻存续期间登记在夫或妻一方名下的房产仍应作为夫妻共同财产，在《物权法》实施后，登记机构按照《房屋登记办法》建立房屋登记簿，登记簿上记载房屋所有权人为物权归属情况的内容和根据，因此登记在配偶一方名下