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浅谈住宅工程分户验收质量控制 　　 摘 要：住宅工程质量分户验收（一户一验）制度在全国范围内的推广实施，为确保住宅工程质量满足分户验收在主要使用功能和观感质量方面的要求，阐述了分户验收的相关单位均要落实自身的质量控制措施和控制要点。 　　 关键词：住宅工程质量 分户验收（一户一验） 质量控制 　　 　　 引 言 　　 随着住宅工程质量分户验收（一户一验）制度在全国范围内的推广实施，住宅工程质量分户验收（一户一验）制度也越来越受到社会的关注。各地方也相应制定了住宅工程质量分户验收的规程规范、导则等法规制度；政府质量监督部门提出了具体的监督管理要求；小业主也特别关心自己所购房屋的质量与安全。 　　 1.住宅工程质量分户验收的含义 　　 住宅工程质量分户验收，是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时（即施工单位提交竣工报告后，单位工程竣工验收前，建设单位按照分户验收规程要求，组织勘察、设计、施工、监理、物业等单位），对住宅工程的每一户及单位工程公共部位涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收，并在分户验收合格后出具分户工程质量竣工验收记录，即一户一验。 　　 2.分户验收的责任主体与实施办法 　　 2.1分户验收的实施办法 　　 分户验收由建设单位组织施工单位、监理单位、物业单位共同实施；工程监督机构（通常是对应政府质量安全监督机构）在监督工程竣工验收过程中，抽查住宅工程分户验收情况。验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理等单位负责人签字（签章）确认并加盖工程质量验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》，该表在注重工程交付使用时，由开发商将其作为《住宅质量保证书》的附件一并移交业主，并就分户验收情况告知业主，否则业主可拒收房屋；验收不合格的，建设单位不得组织整个工程的竣工验收。具体验收流程见：验收流程附图，附件1。 　　 2.2分户验收的责任主体 　　 分户验收工作应贯彻谁建设谁负责，谁施工谁负责，谁监理谁负责的原则。分户验收工作应由建设单位组织各参建单位实施，各参建责任主体须全面深刻掌握和领会分户验收相关规定，是分户验收工作及时、顺利实施的关键。《分户验收规程》也明确了建设单位是住宅工程质量的第一责任人，施工、监理和物业参与和把关住宅质量，对分户验收不合格的住宅工程，质监部门将不予组织竣工验收监督。凡是消费者发现的问题，不管是在收房时查出的，还是在入住以后发现的，只要是在保修期内，开发商都要负责维修。 　　 3.分户验收的主要内容 　　 分户验收的主要内容是针对影响使用功能和主要观感的项目，同时也是住户质量投诉较多的项目，具体包括：（1）地面、墙面和顶棚质量；（2）门窗质量；（3）栏杆、护栏质量；（4）防水工程质量；（5）室内主要空间尺寸；（6）给水排水系统安装质量；（7）室内电气工程安装质量；（8）建筑节能和采暖工程质量；（9）有关合同中规定的其他内容。对于结构安全由施工过程控制，质量验收规范规范验收行为，分户验收不影响国家施工质量验收规范要求的验收内容。 　　 4.分户验收依据 　　 分户验收依据为国家现行有关工程建设标准，主要包括住宅建筑规范、混凝土结构工程施工质量验收、砌体工程施工质量验收、建筑装饰装修工程施工质量验收、建筑地面工程施工质量验收、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收、建筑电气工程施工质量验收、建筑节能工程施工质量验收、智能建筑工程质量验收、屋面工程质量验收、地下防水工程质量验收等标准规范，以及经审查合格的施工图设计文件。 　　 5.住宅工程分户验收的质量控制 　　 5.1开发商或建设方对住宅工程分户验收的质量控制 　　 如前所述，开发商或建设方作为住宅工程的投资方和分户验收组织方，一方面，在确保住宅工程质量满足分户验收的要求承担着组织责任，另一方面，作为商品房的销售（卖）方，需按销售协议确定的质量标准、规格、日期向购买者提供房屋及相应的质量证明文件和商品房维修保养即售后服务工作，开发商还承担着供应商的相应责任。 　　 我们知道，住宅项目的开发建设一般分为：前期规划及招投标阶段、合约签订阶段、施工阶段、分户验收阶段、竣工验收备案阶段等几个阶段，为此建设方在项目建设的各个阶段都必须有对应的质量控制保证要点具体如下： 　　 5.1.1前期规划及招投标阶段 　　 房地开发商作为工程发包方，招投标过程中，就将分户验收的具体内容及验收标准、要求在招标文件中明确，并要求投标人在投标文件中明确分户验收的落实方案和具体措施。在评标时，对投标人的方案、措施的可行性、可操作性进行严格审查，作为评标的一个重要内容进行评分。 　　 5.1.2合约签订阶段 　　 开发商与建设相关方签订建设工程合同、监理合同、设计合同、物业管理合同等合同时，在专项条款中对分户验收的具体内容、