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被误读楼市松绑信号 　　进入5月，房地产市场调控综合效应开始显现：70个大中城市房价数月总体下探，房地产投资增速和商品房交易量持续下滑，土地流拍，房企库存激增，开发商资金告急，破产企业出现……一系列刺痛地方经济和行业利益攸关方的现实，考验着调控政策的刚性。 　　是继续坚持调控“不动摇”，还是在成效显现后适当“收手”、局部“微调”，成为近期决策部门的一道棘手难题。 　　《财经国家周刊》记者获悉，住房和城乡建设部政策研究中心日前正就房地产调控相关内容向业内专家广泛征集意见和建议，目的是“为十八大以后的房地产市场做足政策储备”。 　　另据全国工商联房地产商会相关人士透露，近期中央统战部相关领导拟赴商会调研，“就房地产调控政策听取行业内的意见和建议”。 　　一位不愿具名的业内专家告诉记者，他在今年4月中旬接到住建部政策研究中心电话，按照邀约，他将在6月份提交自己的建议案，这些专家提案将在十八大召开后集中讨论。 　　 　　保刚需 　　4月下旬，伴随央行、住建部等相关决策部门对“释放刚需”、“保首套购房”的支持性表态，各地市场对房地产调控走向的预期开始出现分化。 　　有人认为调控即将放松，政策即将见底；另一些人则认为，政策仅是在中央精神允许的范围内适度“微调”――抑制投资投机、保障自住型购房需求的差别化信贷政策，在此前的调控实践中过于一刀切，“误伤”了一部分合理的住房需求。 　　“无论是温家宝总理还是姜伟新部长，都强调要鼓励刚性需求和首次置业需求，同时加大中小套型、中低价位商品房的供给。但货币部门去年对市场的判断过于谨慎，甚至将首套房利率也提到了1.1倍，这和整个调控思路是不符的。”在一个内部交流的场合，住建部一位司级官员如是说。 　　在这位司级官员看来，今年央行对自住型购房需求的信贷放松，实际上“是一个从错误到正确的调整过程，也就是将过去应鼓励但被遏制一部分购买需求，再重新释放出来”。 　　按照上述官员的说法，“释放刚需”原本是对调控政策的“纠偏”之举。但舆论却普遍将其解读为“调控放松”的信号。4月下旬，一则有关“住建部酝酿刺激刚需政策”的媒体报道迅速引发楼市和股市的新一轮躁动。 　　同一时期，全国多座城市相继出台“上调公基金贷款额度”、“银行首套房贷85折”、“公积金贷款首付两成”等地方性刺激刚性需求的购房政策。 　　表面上看，调控“松绑”的政策信号似乎愈发强烈。但住建部政策研究中心主任秦虹在接受《财经国家周刊》记者采访时强调：“目前的政策仍旧是继续严格实施差别化住房信贷、税收等政策，在控制投机、投资性需求的同时，支持合理住房需求。”秦虹否认调控松绑的说法。 　　记者查阅相关文件发现，自2009年至今出台的各项房地产调控政策中，“支持居民合理购房需求”始终是调控一以贯之的精神。据此，近期出台的诸多刺激刚需政策，原本就在文件允许的范围内，或者说调控政策没有明确禁止这些“刺激”性举措。 　　但为什么保刚需的政策现在才被拿出来落实？有专家表示，恰是由于银行在去年下半年遭遇“货币内生性紧缩”，取消了对居民首次购房多年一贯的利率优惠政策，致使调控政策在现实中走偏。如今，伴随银行货币的“适度宽松”，支持刚需的购房政策才迟迟得以兑现。 　　 　　调控导向纠偏 　　《财经国家周刊》记者了解到，一些受邀向住建部政策研究中心提供建议的专家，也将释放刚性购房需求作为核心谏言。 　　前述不便具名的业内专家告诉《财经国家周刊》记者，考虑到调控效果已经显现、经济发展放缓、房地产库存量压顶以及刚性购房需求旺盛等诸多现实的情况，房地产调控政策应围绕“刚需”、“保障房建设”及“去库存”三方面做局部调整。 　　这位专家提出的具体建议包括：明确恢复首套房贷利率及税费优惠政策，加大鼓励刚需入市的力度；纾解房企资金之渴，调整土地出让门槛并完善保障房建设制度；调整小部分城市的限购、限价政策，对富人购买高端产品不限购、不限价但限贷，等等。 　　也有专家建议，今后应鼓励房地产企业逐步转移到比较能够保民生（如保障房）、保内需(旅游地产、养老地产)的开发领域；且政府应该改变70年土地出让金一次性收取的机制，可以降低收取年限，和房产税并行收取，一退一进。另外，银行的金融资本改革也应该允许民间资本进入，以降低炒房资金。 　　全国工商联合会房地产商会会长聂梅生认为，当前房价已经开始筑底。但是反映房地产企业自身生存状况和影响地方政府收入的各项指标却在大幅下滑，对上下游关联行业、地方政府税收收入、GDP增速的影响已经显现。因此，调控政策支持刚需尽快释放是大势所趋。 　　聂梅生同时判断，只要支持释放刚需，商品房交易量上升，房价就还会下降一段时间。政府刚好可以利用这段时间做长效机制改革。 　　据悉，自去年开始，住建部既接受国务院委托，加紧研究住房制