商圈及商业调查：商圈介绍-----商业地产的核心.pptVIP

探究环节了解客户需求!满足需求带来成功销售! 商圈介绍 -----商业地产的核心! ? ? 商圈含义 商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围. 注意:不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。 ? 商圈的构成 商圈大致由三部分组成， 即核心圈、次圈、辐射圈。 主圈 :主圈即主要商圈，也称第一商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠 . 次圈次圈即次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。 辐射圈也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。同时易受其他商圈的影响. 目标市场分析 商圈分析 商圈分析应考虑的因素 人口数量及特点包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。建设状况包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。 社会因素分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。 商业发展潜力包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。 商业发展潜力包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。 其中饱和指数计算公式如下： irs＝c×re／rf　　其中：c为某地区购买某类商品的潜在顾客人数；re为某地区每一顾客平均购买额；rf为某地区经营同类商品的商店营业面积；irs为某地区某类商品零售饱和指数。  ? 影响商圈大小的因素 商业项目的自身特点具体项目的商圈不仅有别开其他商场和商店的商圈，而且即使同一项目，坐落于同一地区，由于其各自不同的特点，商圈范围也有所区别。造成这种区别的因素有： 商业项目的形象和信誉，服务质量的优劣，商品经营的特色，价位的高低，以及物质设施的差异等。那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在消费者中树立了良好形象的商店，商圈规模相对地会较其他同行业商店大。 商业项目的经营规模 商业项目因其经营规模不同，商圈大小也不相同。一般来说，项目的经营规模大、种类品种多，吸引顾客的范围也大。但因为规模越大，品种就越多，销售的辐射区域就越广，商圈的半径就越大。应该指出的是，商圈总是有限度的，不会无限扩张。 商业项目的经营商品种类 商业项目的商圈的大小因其经营的商品种类而异即商业项目的商品经营种类对其商圈大小有重要影响。一般情况下，以经营日常生活用品为主的百货商店，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）为主，而以经营高档大件耐用消费品为主的百货商店，其商圈的边缘部分可扩展到12公里左右。 交通运输情况 交通地理条件是影响商圈规模的又一个主要因素。位于交通便利地区的商业项目，商圈规模会因此扩大，反之则限制了商圈的延伸。自然的和人为的地理障碍，如山脉、河流、铁路以及高速公路，会无情地截断商圈的界限，成为商圈规模扩大的巨大障碍。所在百货商店在界定商圈和进行商圈分析时，要考虑到影响顾客来店的交通条件，如街道通达程度、公共汽车运行状况、交通设施和管理措施等因素，尽量扩大商圈，使百货商店有更宽的服务面和更广的服务群。 竞争对手的地理位置 相互竞争的商业项目之间距离越大，它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行业商店之间，各自在商店分别会吸引一部分潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。但有此相互竞争的商店毗邻而设，顾客因有较多的比较选择机会而被吸引过来，则商圈反而会因竞争而扩大。 消费者的流动性 随着消费者流动性的增长，光顾商店的顾客来源会更为广泛，边缘商圈会因此而扩