【地产策划or报告】大连东方优山美地项目营销深化细案-32页-2M2007年.ppt

小平岛 乾豪红星渔村 按照社会职能来分析 直销 直销主要是针对在大连境外企业的高管，因其分布比较集中，要联系上他们相对的简单一些，通过拓展部将他们的联系方式拿到后，由销售人员对他们进行点对点的沟通，将产品的信息完全的传达出去，并最终形成产品销售。 分销 分销主要是针对的异地市场，由于北中国区域的客户比较分散，不容易寻找，通过招聘具有一定社会关系的兼职人员，进行与客户的沟通工作，由于兼职人员不具备产品销售的素质，他们的工作主要是将客户吸引到大连的总案场由主案场进行消化。 联销 联销主要是针对政府主管官员来进行的销售手段，通过联合各省直驻连办事处，通过办事处把产品的信息传递出去，通过业务拓展部与之沟通，最终达到销售目的。 第四部分 销售执行——卖多少？ 整体销售模式建立 以电脑为主要销售模式的运行工具，通过网络平台的建立，形成一个成熟的内部销售网络，组建专业性的销售团队。 大连地区案场选择 项目所在地； 大连接待中心； 业务拓展部 。 外埠城市选择 辽宁：沈阳、盘锦、鞍山、大石桥、营口、海城、阜新、锦州、葫芦岛、丹东、本溪、抚顺、辽阳； 黑龙江：哈尔滨、大庆、兰溪； 吉林：长春、吉林市； 山西：大同、太原； 内蒙古：包头、呼和浩特； 北京。 各案场人员配置 预计总人员合计：101名。 销控 大连地区案场包装建议 销售部销售流程图 高端住宅物业专题研究 2006年12月12日 研究背景及目的 研究思路 研究思路 1.1 高端住宅物业的概念 高端住宅物业是 ： 1.3 高端住宅物业发展历程 1.3 高端住宅物业发展历程 1.3 高端住宅物业发展历程 研究思路 2 高端住宅物业外部环境特征 研究思路 东莞高端住宅物业的建筑产品特征 美国东海岸风格 由于气候的原因，美国东海岸的别墅建筑多为角度较大的坡屋顶。 东海岸风格体量组合大多比较复杂。从外立面的材质和颜色上看，基座多采用颜色较深的石材，墙面为白色、米色、灰色或其他颜色的木挂板，屋顶多为青灰色。 这种风格的建筑容易设计出如大阳台、出挑的露台等结构，窗户的尺度也可大可小，因此比较容易与坡地地形、水景相结合。 西 班牙风格 西班牙式样的住宅比较适合于阳光地带，建筑样式朴实无华。 屋顶的坡度很平缓。多数住宅采用两坡屋顶与四坡屋顶的组合。 红瓦屋顶为西班牙住宅的重要特征，现在以轻质组合材料代替传统的重瓦。有半圆筒形及S形两种瓦。 中式江南园林风格 粉墙黛瓦、飞檐翘角，长廊逶迤，凉亭翼然，如江南民居建筑风格是对中国文人的理想建筑表达 存在障碍：市场接受程度待检验；对规划设计要求比较高 园林景观设计旨在打造内环境，分为三种，对客户的冲击力则有所差异 “大规模制胜”是目前最具效果的处理手法 “临水而居”的生活状态已经成为高端客户骨子里的情节 局部的特色处理，用与众不同的手法巧妙的传达高端住宅物业的私有与珍贵 以小见大的细节处理 高端住宅物业具备的其他配套系统： 小区背景音乐系统 小区闭路电视监视系统 车辆管理系统 IC卡（一卡通） 家庭防火、防盗、防煤气报警紧急助系统 举例：典型高端住宅物业： 上海?紫园1号别墅： 紫园1号别墅总价1.3亿元，占地1200平方米，建筑面积1481平方米。 紫园容积率：0.18，总占地面积1,380亩，其中水面积达300亩。由13个岛和1个半岛组成，岛与岛之间由欧式彩色钢桥相连，规划建造别墅150余栋，每户平均占地8亩以上，最高达20亩以上。紫园采用了国外大量尖端科技成果及新型建筑材料。卫浴设备使用的是具有250年悠久历史德国品牌VB，通上电源后立刻变得清澈透明的雾化瞬间调光玻璃 上海檀宫 ?位于上海市中心，最高价：8000万元/套?，是一栋黄色外墙的三层法国宫延式建筑，有一个约1800平方米的私家花园。物业费：10000元以上/月。?檀宫占地47384平方米，毗邻西郊国宾馆，别墅为欧式建筑，拥有室内游泳池，私人电影放映室。管家服务是檀宫的特色服务之一。享誉全球的Starkey?International代表着世界专业礼仪和个人服务的最高水准。业主在家中可以享受到媲美五星级酒店的专业服务。 研究思路 4 高端住宅物业价值提升模式 4 高端住宅物业价值提升模式 案例1：长城脚下的公社 案例2：流水别墅——赖特经典作品 4 高端住宅物业价值提升模式 4 高端住宅物业价值提升模式 4 高端住宅物业价值提升模式 高端住宅物业专题研究 2006年12月12日 研究背景及目的 研究思路 研究思路 1.1 高端住宅物业的概念 高端住宅物业是 ： 1.3 高端住