中原森托普-深圳西乡滨海商业项目发展建议报告-71PPT.ppt

宝安区西乡银田路项目初步发展建议 思路 项目周边环境 休闲生活配套 餐饮消费概念——海景餐饮 270°海景餐饮 休闲娱乐概念——海景ＳＰＡ、海景康体 休闲娱乐概念——特色酒吧街 酒吧街 休闲文化消费概念 如何使商业面积最大化 商业面积估算 业态分布 业态分布 业态分布 如何规避商业与住宅的相互影响 如何提升产品价值——设置公共广场 如何提升产品价值——广场生态环境 如何提升产品价值——广场设施 在商业街中心广场设计趣味性的建筑物或雕塑小品，并赋于主题 滨水广场，通过水的运用将广场与海相呼应 广场上设置休憩椅及遮阳伞 片区商业环境  大新百貨 世紀中心建材廣場 永安南城百貨 佳華平價 港隆城购物中心 泗海百貨 西鄉市場 惠港購物城 新一佳超市 西乡商业步行街 好運來家居 寶潤飾材城 商圈特点： 东至前进二路、南至新安六路围成的商业区域 西南主要是工业区，商业比较落后，居民消费水平也较低；东边生活氛围浓厚，商业比较发达，居民消费水平也相对较高。 业态主要以满足居民消费的超市百货业态为主 整体商业档次较低 北 南 西 东 项目西边临海，正在筹建的海滨大道将从此穿过 南面靠共乐派出所，项目对面准备新建一大型商业性办公项目 海湾中学 碧海湾高尔夫俱乐部 片区前景分析—丰富的土地储备 据国土部门统计目前西乡实际可利用土地不足20平方公里，这20平方公里土地中68%集中在碧海中心区、坪洲开发区。 碧海中心区是西乡土地储备最多的区域。当局政府必然要将土地储备最多的区域加以更好的规划和建设，以实现更好的土地回报。 项目地块 片区前景分析—片区功能规划 宝安新中心区和西乡碧海新区将构成组团城市新区功能区，重点发展商贸、金融、信息和房地产业，并集中行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征。 构建中心明确、层次清晰、超前均衡的公共设施体系和完备安全的城市基础设施供应体系，保证为城市的综合服务功能提供完善、便捷、高效的服务。  片区前景分析—未来交通状况 将新建沿江高速和机荷高速延伸段，作为主要的对外交通联系通道； 构建“两横三纵”的快速路交通体系，并完善内部交通体系。三纵为广深一级公路、南沙快速路、海滨大道，两横为洲石路和宝石路。 规划以轨道一号线为南北轴，建立新安、西乡和福永—沙井三大客运交通环网，形成“一轴三环”的综合客运交通体系； 广深城际轨道线 轨道一号线 片区未来消费群体分析 项目周边为富人商贾集合之地，未来主要消费人群为本地政府、企业高级管理人员、物流企业高级员工、企业老板等 收入水平及文化素质较高，有较高的消费能力 对舒适性及商业配套要求较高，看中片区的海景资源 喜欢追求时尚、敢于尝试新鲜事物 片区分析小结 □项目所在地是西乡储备土地最多的地区，政府将会进行更好的建设和规划，随着政府对片区交通 环境的改善及开发进程的加快，片区发展潜力巨大。 □项目所在片区是未来中央成熟居住区，将会聚集众多高端消费群体，拥有很强的消费能力。 □目前区域商业供应量较小，但未来区域商业供应量较大，项目所在片区商业竞争将会非常激烈。 二、 项目初步发展建议 一、 公司介绍 工作内容 项目片区分析 项目商业理解及发展目标 项目商业总体定位及零售概念 项目商业规划建议 项目技术参数 项目总用地面积：38546.07平方米 建筑容积率：≤2.40 建筑覆盖率：≤40％ 建筑面积：82920平方米 住宅：70520平方米 商业：12400平方米 停车位：850 最大限度的利用景观资源 打造精致而具品质的产品 项目发展目标 打造成片区最具特色的商业产品 通过项目获得良好的市场口碑 优质的产品实现商业高价值 未来滨海新区的高定位 大型商业项目的出现 独有的景观资源 本项目商业规模较小 大环境 小环境 迎合未来片区生活的升级换代 与现有的及未来新增的商业形成差异化 项目发展方向 满足居民生活需求 迎合未来新生代追求品质生活及新的吃喝玩乐消费模式的趋势 加强休閒娱乐、餐饮等夜间零售概念，延長消費者逗留時間 最大限度的借用海景，引入对景观需求最大的业态 商业发展概念 目标群体 主题零售概念 全天候精致生活新天地 项目自身居民 项目周边消费群 片区外年青群体目的性消费 休闲生活配套 休闲餐饮业态 休闲康体业态 休闲文化业态 二、 项目初步发展建议 一、 公司介绍 工作内容 项目片区分析 项目商业理解及发展目标 项目商业总体定位及零售概念 项目商业规划建议 全天候精致生活新天地 定位译释： 规模虽不大但却极具品味的升级商业街区 充满浓郁生活气息及特色商业魅力，充满新生活力及能量 业态组合考虑了日与夜的结合、休闲与娱乐的结合 在规划上考虑消费购物与商业空间的互动 Leis