中原重庆华瓯置业冉家坝的项目营销的的策划提案.ppt

华瓯置业冉家坝项目营销策划提案 重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司 一切物质依附的本质是土地 市场是土地实现商业化的前提 地块区位：渝北冉家坝花园新村片区 冉家坝片区位于北部城区西北部，北邻 九龙湖和重庆远期商务中心新牌坊，西 南接大石坝组团，东连观音桥组团。 冉家坝功能定位 建设以高尚居住、行政办公、商业贸易、高新技术为主，以景观大道、盘溪河滨水带为景观亮点以建材交易、汽贸汽配、糖酒百货批发等专业要素市场和特色餐饮休闲等第三产业为特色，是设施完善、环境优美的城市新区。 在北部新城的规划中，该板块是重庆的居住、政务和外事中心，以居住和高新产业为主，具有完善的商业、文化、办公等配套设施。 片区划分及市场概况 冉家坝片区市场的特点 冉家坝发展启示 中原观点： 随着冉家坝片区各类配套设施的完善、市场成熟度的提高、产品形态的多元化和片区物业档次的提升，片区房地产市场可向纵深化发展，并成为楼市热点。 区域住宅市场发展机会 1、北部新城房地产市场持续、稳健的发展 2、冉家坝片区未来发展前景看好 3、花园新村片区的房地产市场发展成熟，供需两旺 区域市场影响力 总而言之，言而总之 冉家坝片区正面临着良好的发展机遇，但机遇总是与挑战并存的，区域的发展也为个盘的开盘增加了巨大的竞争压力！ 目前是一次较好的切入机会，把握市场的发展动态，找准合适的角度进入，将决定个案的发展前途！ 房地产是个大舞台， 每个人的角色定位不同， 但首先必须认识“你”是谁？ 项目SWOT分析 优势点（S） 靠近金岛花园片区，周边有 一定的生活配套可以依托； 项目SWOT分析 劣势点（W） 地块规划容积率较高，影响舒适度； 片区属于发展阶段，目前尚未成熟； 周边住宅主要以安置房为主，区位档次形象较低； 项目体量不大，无法形成规模效应； 开发商知名度低，缺乏品牌号召力； 项目SWOT分析 机会点（O） 随着主干道的即将建成通车，未来交通通达性优势非常明显； 片区中高尚住区的规划，为本案的发展提供了良好的空间。 重庆地产龙头企业——龙湖的开发，必将快速带动片区的发展，本案将同期受益； 项目SWOT分析 威胁点（T） 地块周边紧邻规划中的立交桥、且靠近厂区，未来存在一定的噪音及灰尘污染； 冉家坝潜在项目较多，增加竞争威胁； 北部片区高品质楼盘的大量供应，对花园新村版块造成一定的冲击 综合上述分析，基本上 可以得出如下几点结论 开发商缺乏品牌号召力； 地块内没有核心的景观资源优势； 大于2.5的容积率,决定了产品的特性; 若是牵强的开发高档楼盘，容易陷于与龙湖的直接竞争，很明显，本案缺乏核心优势; 特别是市政配套的即将完善，特别是交通主干道的通车,必将为项目的发展提供一个广阔的空间 本项目在后期推广过程中，应强调龙湖对区域发展的利好趋势。 跳出市场做市场！ 差异化的开发战略是决定本项目跳出区域 影响力，实现跨区域辐射的重要前提 反之，难免淹没在龙湖的“光环”之下！ 因此，决定本案发展空间的核心有2点 第一点：交通设施何时完善？ 交通设施是决定本案是“城里人”还是“郊区人”的重要条件！ 第二点：如何与龙湖项目形成互动，并避免正面的“交锋”？ 合理整合自身资源，与龙湖形成差异化的开发策略，是本案突破发展瓶颈的关键！ 龙湖冉家坝项目基本资料 产品定位 中原建议： 定位依据 1、差异化定位，不走寻常路 渝北（包括冉家坝）目前供应的物业形态丰富，除了高档楼盘外，同档次楼盘多数以大众居住型为主，市场同质化竞争激烈。 精准的定位，有利于锁定有效的目标客户群，并突显楼盘差异化特色。 定位依据 2、纯粹的“青年社区”有一定的市场空白点 目前重庆（包括渝北）供应的以面向青年置业群体为主的楼盘，鉴于地段的因素，一般以单栋的高层为主，缺乏综合性的配套。 纯粹的“青年社区”容易引起年轻购房群体的情感共鸣，且社区更有心理的“归属感”。 定位依据 3、不但避免与龙湖项目正面竞争，而且还能最大化利用龙湖项目对区域市场的效应 本案与龙湖项目仅一路之隔，龙湖的启动，必将带动区域的市场发展。但本案若是选择与龙湖雷同的定位，则很容易陷入被动的竞争局面。 反之，若是采取完全相反的定位，则有利于借“龙湖”的势，实现成功开发。 定位依据 4、市场同类产品的成功先例 花园新村片区一带，“金岛E-HOUSE”、“芳草地”、“新城丽都”等项目的小户型项目均取得了较为理想的销售业绩，消费者对区域内的小户型公寓已经形成了一定的认同感，市场基础较好。 定位依据 5、“青年社区”同时兼具投资的功能，符