实务2——居住区物业管理.pptVIP

计算问题的掌握 一、物业管理服务费的测算： 服务费构成：物业管理服务成本+法定税费（两税一费）+物业管理酬金 其中：物业管理服务成本=维修更新支出+工资性支出+设备年检、养护费+税金 物业管理酬金最高不超过物业管理成本的12% 四、物业企业的成本费用、利润的计算： 1、成本费用： 管理、服务人员工资及福利费 设备设施日常维修保养费、办公费、 固定资产折旧费、清洁卫生费、保安费、绿化管理费、法定税费 2、物业服务企业费用的测算： （1）酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。 （2）包干制：是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均有物业企业享有或承担。 3、计算举例： 某项目总建筑面积15万平方，可收费总建筑面积是10万平方，经测算全年各项费用是120万元。 （1）请采用酬金制计算物业服务费 若约定酬金是12%，则： 120万元ⅹ（1+12%）÷10万平方÷12月=1.12元/平方·月 （2）采用包干制计算物业服务费 若约定法定税费和利润是12万元，则： （120万元+12万元）÷10万平方÷12月=1·1元/平方·月 二、单利与复利的计算： 学会用单利和复利计算本利和： 1、单利：F=P(1+I*N) 2、复利：F=P（1+I）∧n 2、花园别墅物业管理的组织与落实 （1）维护区域整体规划的完整 （2）花园别墅养护和设施的维修 （3）抓好安全管理 （4）做好环境管理 （5）提供全方位的服务 （二）高级公寓物业管理 1、高级公寓物业管理的特点 （1）管理服务要求严，层次高 （2）管理服务的市场话程度高 （3）管理工作中涉外型强 （4）客户相对稳定 2、高级公寓物业管理的落实 （1）重视前期管理 （2）日常服务管理的要求 房屋设备保养维修要及时到位；配套设施要逐步完善；特约服务要尽力做到项目多，服务全；安保措施要得当；关注与业主和住户的公共交往。 * * * 居住区物业管理 一、住宅小区的概述 （一）住宅小区的含义与规模 1、含义：住宅小区是指按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居住区域。住宅小区相对封闭、独立，是符合现有生产水平和人们生活水平的一种居住模式。 2、住宅小区的规模 按国家标准《城市居住区规划设计规范》的规定，依据居住户数和人口多少的不同，城市住宅小区可分为居住区、居住小区和居住组团三种规模。 一个居住区规模是住户10000~16000户、人口30000~50000人， 一个居住小区住户3000~5000户、人口10000~15000人， 一个居住组团住户300~1000户、人口1000~3000人。 所以，一个居住区可以包含若干个居住小区，一个居住小区可以包含若干个居住组团。 （二）住宅小区的特点 1、 居住功能为主，相对封闭独立 2、 规划的统一性 小区的规划统一性主要表现在小区内建筑整体布局协调、结构相连、设施设备统一布设，附属生活服务设施如学校、幼儿园、商业网点、健康娱乐场所等配套齐全；基础设施如道路、给排水、煤气、电力、有线电视、电话电缆等构成一个完整的网络，自成体系。这种规划的统一性也使得住宅小区相对封闭独立，便于居民集中居住。 3、小区功能的多样性 新型小区除了基本的居住功能外，还兼具服务功能，如：文教卫生服务、商业饮食业服务、文体娱乐服务、金融、邮电服务等多种服务功能；社会功能，如社区交际交往、社区文化、社区活动、社区文明建设等；经济功能，体现在住宅小区在节约用地、合理配置资源、保持住宅的价值等方面。 4、房屋产权的多元性 现在，住宅小区中的住宅，一般绝大部分为分散的个人购买，产权为众多居民个人所拥有，加之建设单位保留产权和少数单位购买的情况，形成了小区房屋产权多元化的各局。小区房屋产权多元化与小区大量共有部分、共同用设施设备统一管理的要求，也是物业管理得以存在发展的重要原因之一。 5、小区的现代社会性 现代住宅小区，少则几百户，多则几万户，来自不同地区（甚至不同国家）、不同行业，具有不同社会背景、文化层次、宗教信仰、肤色、语言的各色人等聚居一处，小区就是一个小社会。小区内社会经济活动频繁、文化宗教多元、生活方式多样、家庭规模核心化、血缘关系疏淡、人际关系广泛而松散、代沟明显、资源（公共空间、土地、公用设施设备）共享、（区内公共）事务共管、责任共担等许多现代社会的特点在现代住宅小区都能得到体现。 居住功能 1 服务功能 2 经济功能 3 社会功能 4 （三）住宅小区的功能 二、住宅小区物业管理概述 （一）住宅小区管理概述 1、住宅小区管理 既包括政府有关部门对小区的管理即行政管理和行业管理(如房管、规划、工商、治