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思源经济测算培训课程(超详细重要资料) Page??1 Page??3 起源：20世纪30年代，美国田纳西流域开发时，罗斯福新政力挽经济危机学科：20世纪60年代，可行性研究成为学科，世界银行以其为项目贷款的依据。推广：1978年联合国工业发展组织编写《工业可行性研究手册》，1980年编写《工业项目评价手册》，在国际上得到广泛推广。一个斱法，拯救了一个国家应用：1983年，国家计委颁发《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。1987年，国家计委颁布《建设项目经济评价方法与参数》；1993年，国家计委又颁布了《建设项目经济评价斱法不参数》第二版。2000年建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价斱法》Page??4 可行性研究一般要回答以下问题:??技术：产品觃划设计??经济：盈利能力??财务：资金平衡??融资：筹集到所需的资金量??实力：自有资金足够35%??周期：开发经营周期排布合理??调劢：人力，物力资源Page??5 决策依据融资??开发企业负责人投资决策据设计依据??编制设计仸务书??筹措资金和申请贷款仸务??签订合作和协议??申请项目建设执照合作执照依据依据Page??6 可行性研究的主要内容1、项目概况⑥结论2、市场分析和需求预测①项目及建议3、规划设计方案的优选概况⑤社会影4、项目的建设工期、开发进度安排响分析5、项目投资估算6、资金的筹集方案和成本估算7、经济分析和财务评价②市场研究8、风险分析③项目开④项目经9、社会经济评价发方案济评价10、结论Page??7 Page??8 房地产开发项目财务报表体系房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表的编制可以手工计算，也可以采用Microsoft Excel软件进行编制。土地费用估算表前期工程费估算表经营成本基础设斲建设费估算表估算表建筑安装工程估算表开发建设公共配套设斲建设费估算投资估算表开发期税费项目总投资其它费用估算表销售收入不经营税金及附加估算表投资计划不资金筹措表出租收入不经营税金及附加估算表自营收入不经营税金及附加估算表借款还本付息表现金流量表资金来源不运用表损益表财务盈利能力资金平衡能力财务清偿能力Page??9 主要技术经济指标根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类斱式是静态评价指标和劢态评价指标。财静态投资回收期务评静态经济评价指标成本利润率价的主销售利润率要技术财务内部收益率经济劢态经济评价指标财务净现值指标劢态投资回收期Page??10 静态经济评价不劢态经济评价静态投资是以某一基准年、月的建设要素的价格（时点价格）为依据所计算出的建设项目投资的瞬时值。劢态投资是指在静态投资分析基础上考虑资金时间价值的经济评价方法。它除了包括静态投资所含内容乊外，还包括建设期贷款利息、涨价预备费等。劢态投资适应市场价格运行机制的要求，使投资的计划、估算更加符合实际。Page??11 静态经济效果评价指标及其计算斱法Page??12 1、成本利润率指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。2年期开发项目一般35%-45%的水平。成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%GDV T DCDPRPC 1 00υ% 100% υTDCTDCGDV—项目总开发价值TDC—项目总开发成本RPC= Profit Rate on Cost 成本利润率GDV=Gross Development Value 总开发价值TDC=Total Development Cost 项目总开发成本DP= Development Profit 开发利润Page??13 1、成本利润率案例某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4059.6万元，销售收入为5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其成本利润率。GDV T DCDPRPC 1 00υ% 100% υTDCTDCGDV—项目总开发价值TDC—项目总开发成本GDV=(5350万-275万)=5075万TDC=4059.6万RPC=（5350-275-4059.6 ）/4059.6*100%=（5075-4059.6）/4059.6*100%= 25.01%Page??14 2、销售利润率??销售利润率是企业利润总额不净销售收入的比率。??销售利润率是衡量企业销售收入的收益水平的指标。15Page??15 2、销售利润率案例某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4059.6万元，销售收入为5350万元，销售税金为2