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2016年惠州市灿邦大亚湾项目开发建议报告 谨呈：厦门灿邦投资有限公司 灿邦大亚湾项目开发建议报告 项目开发建议报告思路 1：城市化进程下房地产行业开发策略 2：项目开发启动物业形态建议 4：项目入市时机建议 3：项目开发启动物业面积及规模建议 5：项目入市价格初步判断 6：项目推广费用估算 项目开发建议报告思路 1：城市化进程下房地产行业开发策略 2：项目开发启动物业形态建议 4：项目入市时机建议 3：项目开发启动物业面积及规模建议 5：项目入市价格初步判断 6：项目推广费用估算 1：城市化进程下房地产行业开发策略 -------城市化一般过程 目前大亚湾城市发展阶段正处于高度城市中心化阶段 本项目所在的城市中心区的区域位置，物业的组合业态应该符合城市发展的房地产类型发展特征 城市发展进程规律 城市群 城市化 大都市 郊区化 大亚湾现阶段发展模式 深圳现阶段发展模式 城市区域的房地产类型发展特征 结论 ：本项目的开发方向是集投资型商务公寓、商业、住宅于一体的城市综合体 上海现阶段发展模式 1：城市化进程下房地产行业开发策略 -------城市化过程中房地产开发顺序 住宅 商业 社区商业 街区商业（步行街） 大卖场带来商业聚集形成的核心商圈 商务市场 商住楼 街区商务楼（临街商铺） 写字楼 形态 目的 现状 集资房 福利房 自建房 商品房 解决居住生活需求 解决居民商业配套要求及其它方面需求（如娱乐、购物）等 满足人们商务办公功能 居住型和投资型物业并存，并以投资物业为主 基本上以街区商业　为主，没有形成大卖场带来的核心商圈 由原始的商隹楼向纯办公商务物业发展（如南山国际） 1：城市化进程下房地产行业开发策略 -------大亚湾房地产发展之“怪状” 在售及已售项目客户群体对比表： 1成 3成 6 成 海岸国际公寓 1.5成 2成 6.5成 凯旋居 -- 0.5成 9.5成 南山国际 2成 6 成 2成 康汇国际公寓 1成 2成 7成 熊猫国际 其它 本地居住 深圳投资客户 项目名称 目前大亚湾房地产发展处于城市发展过程中初级阶段， 购房 需求 改善型 自用型 区域聚集型 城区 外来 房地产开发初级阶段购房需求 “怪状” ：大亚湾房地产物业居住型和投资型物业并存，并以投资物业为主 1：城市化进程下房地产行业开发策略 ------- “怪状”之成因分析 怪状成因一 怪状成因二 怪状成因三 大亚湾的地理区位 泛珠三角，两小时生活圈的形成 大亚湾的产业结构 石化产业，产业的聚集带来对房地产的需求，房地产市场发展前景看好。 大亚湾房地产价格洼地 深圳房地产均价：9000-10000元/平方米 大亚湾房地产均价：3500-4000元/平方米 价格洼地导致资金流向大亚湾 1：城市化进程下房地产行业开发策略 ------- 投资型物业存在的几个条件 条件一 条件二 物业具备增值空间 大亚湾房地产开发的起步阶段 产业的支撑 价格的洼地 较强的购买力 深圳的高房价，深圳客户具备较强的购买力 资金流向大亚湾。 结论 ：大亚湾房地产物业具备以上几个条件 项目开发启示：项目以投资型物业来启动市场 消费者的购买欲望 导致 项目开发建议报告思路 1：城市化进程下房地产行业开发策略 2：项目开发启动物业形态建议 4：项目入市时机建议 3：项目开发启动物业面积及规模建议 5：项目入市价格初步判断 6：项目推广费用估算 2：项目开发启动物业形态建议 ------- 项目开发启动物业形态三大方案 方案一：先商业、后住宅、投资型公寓 方案三：先投资型商务公寓、后住宅、社区配套商业 方案二：先居住型住宅、后商业、投资型公寓 项目可能开发方案 2：项目开发启动物业形态建议 -------区域开发中商业的三个级次 大亚湾商业发展现状 2：项目开发启动物业形态建议 -------商业区形态与结构分析 车行30分钟内居民 步行15分钟内居民 区域15分钟车程内居民，以及外来消费者 内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者 核心客户群 城市规划的新城中心商业区 大型住宅小区，人流集中交通便利 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 区位 客流量 规模 基本要素 日人流量25万以上 12万M2以上 新城商业中心 居住人口5000以上 日人流量25万以上 日人流量50万以上 2.5万M2 10万M2以上 30万M2以上 居住区级 商业中心 区域性商业区 市级中心商业区 结论 ：根据项目区域的人口规模，本项目商业规模居住区级商业中心，就目前本项目目前的客流量来看，不宜先启动商业部分（方案一：不可行） 2：项目开发启动物业形态建议 -------配套、住宅与区域三者间的价值关系 结论 ：若本项目先启动住宅市