城市综合体发展趋势及特性.doc

城市综合体发展趋势及特性 城市综合体与商业地产已经成为了面对住宅市场政策性因素所造成的不确定性风险加大情况下，很多地产商的战略方向。然而商业地产的规律性发展，也是在市场波动中求平衡的。如何在愈加激烈的市场竞争中拔得头筹？那么首先，我们就应该认清当下，城市综合体或者说商业地产的发展方向和中国市场所表现出的规律性特征。 一．城市综合体（商业地产）发展趋势： 华高莱斯国际地产（北京）有限公司总经理李忠先生曾经讲过，住宅是一次动力传递，写字楼是两次动力传递，而商业是三次动力传递。也就是说，住宅只要你说服了买房人搬到你房子住，这个事就完成。而写字楼是你要先说服一个投资者买你的写字楼单元，之后再去帮他做宣传，说服一个使用者租他的单元，这样使用者把租金给了出租写字楼的人，租写字楼的人他觉得租你的楼是划算，这是两次动力传递。商业比其更加复杂的是在于它是三次动力传递。你要说服投资者买你的商铺，再说服一个经营者来租你的商铺，还要帮他去说服一个使用者（最终消费者）来消费你商铺里面的东西，只有来这里吃饭的人把钱给开餐馆的人，开餐馆的人赚钱之后才可以把钱给租餐馆的，出租店铺的人才会觉得买你的东西是划算的。如果你没有花这笔钱，除非你的商场中本身就有一个巨大的“城市触媒”，这是城市设计学里面很重要的东西，城市触媒是化学里面催化剂的东西，就是那些我不赚钱，但是可以为我赚吆喝的东西。因此，做好一个城市综合体，需要从更深层次发掘潜在的价值，否则后来的日子会很不好过。 现阶段，对于所有的商业地产商而言，一个仍然是非常非常重要的问题是：未来的商业发展的趋势是什么？大型购物中心还要不要建？动辄几十万平方米的Shopping Mall还要不要上？批发市场向何处去？街边店会不会向空中发展？人们的社会生活方式会发生哪些积极或消极的变化？……这些问题，都在考验未来商业大亨们的预见力。而通过对很多案例的研究，我们不难得出城市综合体（商业地产）的发展趋势： 1．专业化趋势。 专业化趋势还分很多种，有产品的专业化，有渠道的专业化等。中国商业的发展，最初只有百货业，但是现在，咱们从百货业里已经很多实行了专业化，从百货中分出来了。比如电器，现在已经形成了非常专业的商家，像苏宁、国美等。传统的百货业必将衰退，越来越会细分出非常多的专业化的业态。 2．网上商城的发展。网上商城是商业渠道的革命，很多人还没有充分的认识，不尽早的打起精神采取应对措施，传统渠道的一些商品就会死的很难看。我们从百货业到现在的苏宁、国美，他们进行了电器专业化的发展，但是这个发展，还会更加在业态上的细分和发展。 商品专业化只是业态发展的第一步；第二步网上商城的趋势，如果赶不上或认识不清同样会遭到淘汰。 3．商业和地产的无缝结合，就是订单式商业地产的发展。订单式商业地产就是在地产没有开工之前，商业的用途已经确定，主力店已经签订了入住合同，商场的建设是根据主力店的要求来建设的。很多人在做城市综合体或者说商业地产的项目上有一个误区：就是我盖一个东西再招商，实际上完全不应该是这样。必须在我盖之前，我这个商城做什么东西，商品定位，渠道定位，哪些主力店入驻，都应该事先把它解决，而不是到后来再解决。对于一些建好的不适合的商城，如果后来再找解决办法，我给的唯一建议就是把商城炸掉，重新再来。如果建的商场根本没有前途，你立在那，考虑机会成本、时间成本，炸掉以后，重新找准定位再建设起来可能更快。 在商业和地产的结合上，一定要有非常专业的思维，要踏着趋势走。这个世界变化太快，如果我们掌握不了这个世界的发展趋势，就会被变化快所淹没。我们如果不想被淹没，就要掌握趋势，引领这种趋势。 二．城市综合体（商业地产）中国市场的发展特征： 在香港，怡和、太古、会德丰、九龙仓、希慎兴业、合和实业、华懋、新世界、华润、中国海外……一大批受益于香港经济起飞的经济实体，共同形成了维多利亚湾两岸壮美的摩天大楼天际线。当我们的地产企业能够实现最终的合作，城市综合体的发展春天也将到来。当今的中国商业地产市场，其发展脉络大致表现为以下几个特性： 1、以餐饮娱乐带动人气，在提升知名度/扩大影响力后再行调整业态配比，曲线救国式完成项目定位和市场推广。 以前，很多购物中心在建立之初就着力打造自身的产品定位，然而却收效甚微。如今，以万达集团为首的商业地产“老字号”，通过曲线救国的方式实现了市场定位的目标。万达集团老总王健林曾经说过，购物中心不是卖出来的，购物中心是吃出来的！餐饮可以无限量延伸的，而且餐饮品牌的创立要容易得多。况且我们中国人特别爱这一口。我们中国人一听说哪里有一种什么特别的鱼在什么山沟里，我们就翻山越岭去了，跋山涉水地去了，半小时以上没有问题；如果又听说哪里有一种什么娃娃鱼，我们花2个小时去吃也没有问题；如果听说哪里有一个禾花蟹，都已经是濒危野生的，这个更