房地产企融资与税务规划.ppt

房地产企业融资与税务规划 课程纲要 第一讲， 当前我国房地产企业融资现状与问题 第二讲，房地产企业融资思路与要点 第三讲，房地产企业债务融资与税务规划 第四讲，房地产企业私募融资与税务规划 第五讲，房地产企业信托融资与税务规划 第六讲，房地产企业股权融资与税务规划 第七讲，房地产企业资本运作 第八讲，房地产企业融资策划与操作 第九讲，打造企业的金融体系 房地产波动原因宏观分析 房地产波动原因分析 第一讲， 当前我国房地产企业融资现状与问题 1、货币政策对地产行业影响 2、房地产企业资金现状与经营风险问题 3、房地产企业融资现状与融资渠道问题 4、地产融资的国际比较 5、地产企业融资运作模式展望 1、货币政策对地产行业影响 央行通过调控利率高低和对银行贷款来指导影响资金的成本和供应。 严格控制货币信贷总量和投放结构、节奏。 调整存款准备金率，直接控制流动性。 按揭首付款比例调整等。 银监会1月17日召开2011年工作会议再次强调，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策 信托投资公司 10年12月银监会《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别。 11年2月份，银监会《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；同时，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。 信托投资公司 银监会要求，商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合有关合格投资者的规定;信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1 。 4月27日，银监会特别强调对房地产信托融资的监管要严格执行“实质重于形式”的原则。 保险资金 《保险资金投资股权暂行办法》（ 保监发〔2010〕79号 ） 《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号）； 证监会 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号 ） 通知第八条：对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 商务部、外汇管理局 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房【2006】171号） 《关于进一步加强规范外商直接投资房地产审批和监管的通知》（商资函【2007】第50号）：严格控制外商投资高档房地产，以及返程投资方式并购或投资境内房地产企业。 汇综发【2007】130号文：外商投资房地产企业将不能够再接受外债投入，境外资金只能以注册资本的形式直接进行境内投资 3、房地产企业融资现状与融资渠道问题 融资方式少； 法制建设滞后，法制环境不明确：房地产投资基金、房地产投资信托、房地产夹层融资等缺少协调立法； 企业和个人的信用体系建设滞后，影响金融业的健康发展； 业界同行认识朴素：融资就是因缺钱而找钱；（找到合适的合作伙伴、降低企业的风险（系统性风险和非系统性风险）、出售项目创意、资产高溢价变现出售、扩大在资本市场中的影响力等）（风险规避和发展路径优化）（应该立项专门研究融资的本质） 房地产企业融资来源和状况 4、地产融资的国际比较 5、地产企业融资运作模式展望 （1）民间资本成主流 （2）融资产品创新和科学融资模式是关键 （3）高杠杆经济到实力经济转变 （4）项目融资转向企业融资 第二讲，房地产企业融资思路与要点 1、房地产企业资金来源构成； 2、房地产企业融资的特点； 3、不同资金渠道和方式的资金成本比较（您心里好有底）； 4、地产企业融资与项目融资； 5、地产企业融资都有哪些可能方式； 6、地产融资的风险及控制要点—如何应对资本家，指标更有说服力！ 7、房地产企业融资的环节过程解析 1、房地产企业资金来源构成 国家统计局17日公布的数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。 国内贷款12540亿元，增长10.3%； 利用外资796亿元，增长66.0%； 自筹资金26705亿元，增长48.8%； 其他资金32454亿元，增长15.9%。 在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6% 自有资金主要来源：留存利润、销售回款、增资扩股、信托融资与民间融资。 房地产企业资金年度来源构成 2、房地产企业融资的特点 融资资金量大 市场是关键因素 受政策影响深远  （1）融资资金量大 国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例通知》（国发〔2009〕27号）规定 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%