投资项目评估 第13章 房地产项目评估.pptVIP

2005年 第十三章 房地产项目评估 第一节 开展房地产项目评估的必要性 第二节 房地产项目建设必要性与可行性评估 第三节 房地产项目费用、效益的计量与评估 第四节 房地产项目财务效益评估 第五节 房地产项目国民经济效益评估与总评估 一、房地产项目评估的概念 房地产项目评估是在房地产项目投资决策前，依据国民经济发展需要和经济规划的要求，以市场为导向，进行认真细致的市场调查和预测，并运用科学、系统、完整的方法对拟投资项目的建设必要性、建设可行性和经济合理性进行全面分析与评估论证，为科学投资决策提供依据的一种工作方法。 二、房地产项目评估特点 1．房地产项目具有产品不可移动性、保值增值性、区域性、政策影响性、相互影响性、建设与经营同步性等特点，多数房地产项目还具有计算期短的特点。 2．房地产项目一般只进行财务分析，涉及区域开发的项目还应进行综合分析。 3．房地产项目的资金可来源于商品房合法预售所得款。 4．房地产项目分为出售型、出租型和混合型。 二、房地产项目评估特点 5．房地产项目不按租售合同而按实际可能得到的财务收入估算现金流入，并依此估算经营成本。 6．房地产项目的效益一般为售房收入、租房收入、土地（生地或熟地）出让收入、配套设施出售（租）收入以及自营收入。 7．房地产项目总成本费用主要包括开发建设期间发生的开发产品成本和经营期间发生的运营费用、修理费用等。 8．房地产项目除缴纳流转税和所得税外，尚需缴纳土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税等。 三、开展房地产项目评估的必要性 首先，是项目投资决策正确、科学的重要保证。 其次，可以为项目取得贷款创造条件。 再次，是规范房地产投资行为，促进房地产业健康有序发展的前提条件和根本保证。 项目评估把微观效益和宏观效益统一起来，使眼前利益和长远利益相互结合，以动态分析方法和客观分析方法为主，对投资的未来情况作出客观的科学分析和评价，从而约束和规范了投资者的投资行为，为房地产业的健康有序发展提供了前提保证。 一、房地产项目建设必要性评估 房地产项目建设必要性评估，就是针对所确定的投资机会（或投资项目）的投资目标，采用定性和定量分析方法，对拟开发投资项目所提供的产品能否得到社会承认进行审查、分析和评价。 （一）从微观上看，投资项目的产品必须有市场 开展市场分析是房地产项目必要性评估的核心内容。 一、房地产项目建设必要性评估 房地产开发投资者必须对经营项目的类型、档次、标准、价格以及可能购买的对象作出充分的估计，而后根据房地产市场的趋势和容量、消费者偏好，作出正确的投资决策。 房地产市场分析大体分为以下两部分内容： 1.房地产投资形势分析 在对房地产投资形势分析时，应着重分析国家、地区或地方的经济、政治状况，城市化进展和人口、就业状况及房地产投资项目所在街区的基本状况。 2.投资项目供需情况分析 房地产市场的供需情况分析包括目前市场的调查分析和未来市场的预测分析。 一、房地产项目建设必要性评估 市场的调查分析主要是了解目前房地产市场的供需情况，目的在于系统收集和分析市场情报，为预测房地产市场未来发展趋势提供依据。 市场预测分析包括需求分析和供给预测分析两方面。 市场需求预测分析包括显在需求、潜在需求、需求周期、需求发展趋势预测等几个方面。 房地产市场调查和预测都要注意区域性因素的影响。 （二）从中观上看，投资项目必须符合行业规划和地区规划的要求 （三）从宏观上看，投资项目必须符合国民经济发展规划的要求，必须是宏观上有效益的 二、房地产项目建设可行性评估 （一）建设项目地点的选择方案 1.分析开发项目地理位置、气象、水文、地质、地形条件等，判断其对开发类型、范围等的要求和限制。 2.分析有关法规等对征用土地、调拨土地、土地批租、建筑类型、层高等的制约和要求。 3.对开发地点方案进行技术经济比较并提出选择意见。 （二）设计方案及设备选型方案比较 1.明确项目的构成范围、技术来源及主要的技术工艺。 二、房地产项目建设可行性评估 2.明确项目所需购买的设备，如电梯、空调、污水处理。 （三）项目开发、协作和公用设施的配套情况 1.投资费用的筹集和使用计划分析 2.材料、设备情况分析 3.施工力量情况分析 4.公用设施配套情况分析 一、房地产项目费用的计量与评估 （一）开发过程投资费用的计量与评估 房地产开发过程费用一般可以分为土地费用、建筑安装工程投资、设备购置费用、各种税费和其他费用五大部分。 （二）经营过程费用的计量和评估 房地产经营的主要形式有出售和出租两种。 在计量费用时必须严格执行现行的法律和法制。 费用计量和评估时还必须充分考虑区域性因素的影响。 二、房地产项目效益的计量与评估 1.“价”的计量。“价”是指拟开发产品的价格，包括销售价格和租金。 2.“量”的计