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对产权酒店适用物权法几点粗浅看法 　　摘 要：产权酒店膨胀式的发展使其偏离了本来轨道，暴露出来的问题不断引起人们的关注与质疑。鉴于产权酒店在物理结构和法律关系上构成建筑物区分所有，为使产权酒店健康持续发展，可以考虑引入建筑物区分所有制度进行管理。 　　关键词：产权酒店；业主权利；业主大会 　　中图分类号：D923 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）29-0120-02 　　产权酒店作为一种特殊的投资和消费模式，很好地将旅游业和房地产业结合起来，有利于经济资源共享，使业主闲置的空房和酒店向社会开放。但是，中国目前还没有专门的产权酒店法律法规，产权酒店所暴露出来的问题不断引起人们的关注与质疑，这对于产权酒店的运行管理极为不利。鉴于产权酒店在物理结构和法律关系上，构成建筑物区分所有，为使产权酒店健康持续发展，可以考虑引入建筑物区分所有权制度进行规制。建筑物区分所有制度，能很好地解决业主与业主之间、业主与酒店管理集团之间以及共同管理权行使中的一些常见的纠纷和关键性问题，避免和瓦解现实生活中一些矛盾冲突的隐患。 　　一、产权酒店是否是《物权法》建筑物区分所有制度中的建筑物 　　（一）建筑物区分所有制度中建筑物的法律构成因素 　　建筑物区分所有权是我国物权立法中首次确立的所有权类型，具体包括建筑物区分所有权人的专有权、共有权和成员权[1]143。我国立法采三元论说，即明确规定建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共有部分所有权和共同管理的权利构成的一种复合型的权利。专有权是基础，共有权和成员权具有一定的附属性[2]252，专有权和共有权均依建筑物专有部分和共有部分之基础而存在。 　　建筑物区分所有权的客体是建筑物，所谓建筑物，一般是指主要供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或者场所。但并非所有的建筑物都能成为建筑物区分所有权的客体，梅夏英教授认为，成为建筑物区分所有权的客体需要满足以下三个条件：第一，建筑物中结构上能区分为两个以上的独立部分。第二，建筑物各区分部分能单独使用并能为不同的所有人所专有。第三，建筑物除专有部分外，还需??共有部分。 　　建筑物区分所有的专有部分，指区分所有建筑物中具备构造上与使用上的独立性的建筑物部分，系区分建筑物专有权的存在基础。关于专有权的客体，我国物权立法规定，专有权客体即专有部分须满足构造上的独立性，使用上的独立性以及通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。通常建筑物区分所有权的权利客体不仅仅限于建筑物本身，而且还包括建筑物之外的附属设施[3]。区分所有的建筑物的用途不限于住宅用，商业、服务业用建筑物亦包括在内。 　　（二）产权酒店的法律构成因素 　　所谓的“产权酒店”，其具体模式就是开发商或者整个酒店的原有产权人把酒店按房间分割成一个个独立产权卖给单个投资者，投资者再将客房交由专门设立的酒店管理公司以酒店的名义进行经营，投资者按期从酒店管理公司取得回报。 　　产权酒店的内在含义就表明了一栋建筑物的是被多数人分别所有的，这构成了区分所有的基础，只是在此处被分别所有的单位是酒店的各间客房。产权酒店客房满足了建筑物区分所有制度中建筑物的法律构成要素。首先，产权酒店的单间客房具有构造上的独立性，这是一目了然的。其次，产权酒店的单间客房具有使用上的独立性，唯一不同之处是在产权酒店经营模式下，使用功能只限定作为酒店客房，但是这不影响其使用的独立性。再者，产权酒店单间客房满足法律上登记为一物的条件，可以登记为一物。于产权酒店客房上设定独立区分所有权，并不违反一物一权原则，关键是对民法上的“物”要做灵活的理解。 　　传统民法不动产法理论禁止将一“物”的部分分别设定所有权，主要是出于公示技术局限、不利于对物权的保护及经济效益的顾虑，即分割后各部分能否独立使用且不减少物之价值，各部分能否适当的公示，使众人能可靠地获知已被分割及分割后各部分之范围。如能满足上述条件，则分割后各部分可承认为法律“一物”。区别于传统民法不动产理论禁止将一“物”的部分分布设定所有权[1]145，产权酒店已经突破了这种技术限制，从经济效用考虑也可以单独设立所有权。将建筑物区分所有，所有人对建筑物中的专有部分享有完全独立的排他性的占有、使用、收益和处分的权利，并且因各部分在构造上因各属于独立之存在，专有部分和共有部分的登记均有可行性，更不与一物一权主义相矛盾。土地或建筑物之一物性纯粹由人为加以决定，在土地登记簿上登记为一笔则是一物登记为数笔则是数物。2012年2月1日生效的《海口市产权式酒店管理暂行办法》也认可了产权酒店的单间客房可以取得独立的权属证书。 　　二、产权酒店业主权利界定及权利行使形式 　　（一）业主权利 　　1.业主的专有权和共有权 　　上文论证了产权酒店是建筑物区分所有制度中的建筑物，就解决了产权酒店准用建筑物