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多地上调公积金贷款额度“热”冷思考 　　 　　近日，武汉、南昌、郑州、沈阳、山东滨州等二三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度。其中，武汉市住房公积金的新规定是，单方缴存的职工购买首套住房，包括一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，最高不超过60万元。南昌市也对公积金贷款最高限额进行了调整。调整后，对在南昌市市区购房的，贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度也上调至60万元，此项调整已从4月1日起执行。 　　据了解，目前全国住房公积金缴存余额已超过2万亿元，在满足正常提取、贷款并留足备付准备金的情况下，初步估算结余资金超过4000亿元，沉淀资金数额巨大。特别是去年下半年以来，随着楼市行情遇冷，多地发放公积金贷款的额度和贷款人数出现双下降。在此背景下，中央相关部委多次明确支持首套房购房需求，而上调公积金贷款额度正好是支持了刚性需求者的首套房购房需求。 　　但与近期正如火如荼地进行公积金贷款政策调整的二三线城市相比，北京、上海等一线城市至今未有任何动作。依照我国公积金管理制度，公积金贷款最高限额的调整权限在地方政府，调整主要依据是当地平均收入水平、公积金缴纳额度、房价变化情况。许多公积金管理人士认为，上调公积金贷款额度只是公积金支持首套房购房需求的开始，未来将有更多城市调整公积金政策。不过，亦有分析人士对上调公积金贷款额度表示担忧：当前既要逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，又要防止一些地方以保刚需为名，变相松绑楼市调控，甚至违规操作，扰乱市场预期。 　　上调公积金贷款额度刺激刚需入市 　　二线城市的典型代表武汉市近日公积金政策的调整最为引人关注。由于新政策规定，用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到八成的贷款。因此，购买者只需支付两成首付，贷款人就可以轻松买房了。据了解，凡在武汉市住房公积金中心正常足额缴存住房公积金达6个月以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。按照规定，借款人单方正常缴存???积金，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%。 　　而根据新规定，单方缴存的职工购买首套住房，包括一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，最高不超过60万元。而在未调整前，必须夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款。与此同时，原规定月按揭还款额不能超过职工月收入的35%也调整至45%。 　　无独有偶，近期上调公积金贷款额度的城市还有蚌埠、克拉玛依、呼和浩特、郑州和信阳等诸多二三线城市，调整额度均在15%-25%之间。蚌埠从4月1日起，职工夫妻双方均连续足额缴存住房公积金，公积金贷款额度上限由30万元提高到35万元；购买二手住房及在市辖三县购买住房的，公积金贷款额度上限由25万元提高到30万元；新疆克拉玛依个人在公积金中心的最高贷款上限由50万元增加到70万元；滨州将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的25万/15年提高至30万/20年，以提高职工购买、建造自住住房的能力；郑州住房公积金管理中心日前公布，为更好地支持和满足缴存职工利用住房公积金贷款购买家庭首套或改善型住房需求，自4月20日起，夫妻双方在市级住房公积金管理机构正常缴纳公积金的，单笔最高个人贷款限额从40万元上调至45万元。此外，信阳住房公积金最高贷款额度由原来的个人16万元、夫妻双方28万元分别提高到26万元和38万元。 　　经历了近两年从紧的楼市调控，当前我国房价上涨过快势头得到抑制，投资投机需求大幅降低，部分地区房价出现了下调。中央有关部门明确表示要进一步巩固调控效果，同时今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。 　　据了解，目前已有广发银行、花旗银行等多家银行开始下调首套房贷款利率。市场分析人士认为，首套房贷利率的变化等只能看作是总体调控从紧背景下的一次微调。而这次微调的指向十分明显，就是对自住需求的“宽松化”政策。说到底，调控的基调没有变化，只不过是更加强调了差异化信贷的政策而已。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在“限购限贷”大方向不变的情况下，引导合理的自住类改善类需求释放，是为了保持市场的稳定。 　　调控意识到误伤刚需之后的各方动作 　　对刚需的护卫正从各个层面形成：包括首套购房的优惠政策常态化趋势，也包括各地对公积金贷款额度的提高。不过，这并不意味着楼市调控的放松。即便是开发商，也对楼市调控不放松坚信不疑。保利地产董事长宋广菊表示，房地产调控不会重走2008—2009年的老路，“去投资化”的措施将常态化、制度化。 　　动作一：政府各种政策微调护航刚需 　　首先是货币政策微调。随着一季度住房贷款额度的重新发放和首套房八五折利率的出现，再加上开发商的促销